La réalisation de certains travaux d’amélioration dans un bien en location peut, parfois, permettre une augmentation de loyer. Lorsque le propriétaire fait effectuer des travaux qui visent à améliorer le confort du bien loué, le locataire devra logiquement en supporter le coût. Cependant, le propriétaire ne peut pas agir à sa guise et il y a des règles à respecter. L’augmentation du loyer après travaux est encadrée par la Loi que ce soit pour le prix du loyer ou le type de travaux que le propriétaire est en droit d’entreprendre. Comment fonctionne l’augmentation du loyer après travaux ? Que dit la Loi ? Lyanne vous guide.
En résumé …
L’augmentation du loyer après travaux n’est possible que si ces travaux améliorent considérablement le niveau de vie du locataire. Cette augmentation doit être acceptée par le locataire sauf si elle vient rectifier le fait que le loyer est drastiquement inférieur aux tarifs pratiqués dans les environs. En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire, il faudra saisir une commission de conciliation.
Augmentation du loyer après travaux : les règles en place
Pour déclencher une augmentation du loyer après travaux, il faut que ces travaux entraînent une amélioration notable du confort du bien loué. Des travaux de peinture ou un changement de moquette ne sont pas suffisants pour augmenter le loyer. En revanche, des travaux comme l’installation d’un nouveau chauffage, d’une nouvelle climatisation ou l’aménagement d’un jardin pour y annexer une véranda sont des améliorations notables. Ainsi, si les travaux entrepris augmentent considérablement le niveau de vie du locataire, le propriétaire est en droit de répercuter l’impact de ces travaux sur le loyer.
Attention ! Si ces travaux visent à rattraper un défaut d’entretien dont le propriétaire est à l’origine, cette hausse de loyer ne peut intervenir en cours de bail.
Il existe certaines règles en place sur le montant de l’augmentation du loyer après travaux :
– Lorsqu’il s’agit d’une nouvelle location, le montant des travaux doit être égal ou supérieur à six mois de loyers pour qu’une augmentation du loyer après travaux soit envisageable.
– S’il s’agit d’un renouvellement de bail, le montant doit, au minimum, correspondre à une année de loyers.
– Si vous vous trouvez dans une situation ou l’augmentation du loyer après travaux est envisageable, il faut l’étaler dans le temps. Pour une augmentation inférieure ou égale à 10%, elle doit être lissée sur trois ans. Si cette augmentation est supérieure à 10%, elle doit être étalée sur six ans.
Le propriétaire peut-il imposer une augmentation de loyer après travaux à son locataire ?
Le locataire doit être informé des travaux et des conséquences qu’ils auront sur son loyer. Il est impératif pour le propriétaire d’obtenir l’accord formel de son locataire pour l’augmentation du loyer après travaux. Il ne peut pas le découvrir au moment du renouvellement du bail.
Attention ! Le locataire est en droit de refuser cette augmentation de loyer. En revanche, si le montant du loyer précédent était sous-évalué vis-à-vis des tarifs moyens du voisinage, le propriétaire est en droit d’augmenter le loyer malgré ce refus. Le propriétaire doit alors envoyer un courrier à son locataire avec six exemples de loyers locaux similaires. Si le locataire refuse toujours la hausse du loyer, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour saisir la commission de conciliation.
Fixation du loyer d’un logement : les critères
Il y a plusieurs critères à prendre en compte pour fixer le loyer de votre logement. Ces critères déterminent le prix auquel vous devez faire louer votre bien. Ces critères comprennent, entre autres :
– La surface de l’habitation. Critère primordial dans la fixation de votre loyer. La surface habitable est calculée sans prendre en compte les murs et les escaliers. Plus la surface est élevée, plus le montant de la location le sera.
– L’emplacement de votre logement. Pour une surface similaire, le loyer ne sera pas le même pour un logement dans le centre de Paris que pour un logement en province. Il faudra également regarder la proximité de votre bien avec les écoles, les transports, les commerces ou encore le centre-ville.
– L’état du logement. Que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur de votre logement, cela compte dans la fixation du loyer. Si votre bien immobilier est refait à neuf, le montant de la location sera plus cher que s’il est visiblement usé par le temps. Si vous vous rendez compte que le logement que vous habitez est insalubre, il y a des solutions.
– Les prestations supplémentaires. Plusieurs prestations peuvent influer sur le loyer d’un logement. Si la location s’accompagne d’un parking ou d’une cave par exemple, le loyer en sera nécessairement impacté.
– Le niveau de consommation énergétique. L’isolation d’un logement compte dans la fixation du loyer. Si l’habitation consomme peu d’énergie, la mensualité sera nécessairement plus faible. Certains diagnostics énergétiques sont obligatoires pour une location. Vérifiez bien que votre appartement est aux normes électriques avant la location.
Quel montant de loyer d’un logement ?
La fixation du loyer d’un logement est libre en principe. Cela étant, il existe des exceptions à cela. Elles ont été mises en place dans les zones tendues. Ces zones sont soumises à un encadrement des loyers du fait de la faible offre de logement vis-à-vis de la demande.
Cet encadrement des loyers entraîne plusieurs conséquences en fonction des cas de figure :
– Lors d’une première mise en location : le propriétaire fixe le loyer comme bon lui semble. Il a également l’autorisation de le réviser 1 fois par an. Pour bénéficier de ce droit de révision, il doit le préciser dans le bail.
– Lors d’un renouvellement de bail : le bailleur est en droit de proposer un nouveau loyer mais il doit le faire en fonction des loyers du voisinage pour des biens comparables.
– Lors d’une nouvelle mise en location : le loyer peut être révisé même si ce n’est pas la première mise en location. Il faut que cela soit après moins de 18 mois de vacances.
Attention ! À Paris, il existe un régime particulier. Le bailleur doit prévenir au moins 6 mois à l’avance le locataire d’un changement de prix. Il ne peut être supérieur au loyer de référence majoré en vigueur. Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence +20%. Le loyer de référence est fixé et réévalué chaque année sur la base des données de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). D’une façon générale, le prix doit être compris entre le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré (loyer de référence -30%).
