Comment est fixé le loyer d’un appartement ?

La fixation du loyer d’un logement est libre en principe. Cependant, pour éviter les abus, le loyer est encadré par plusieurs lois. Cela permet d’éviter un loyer trop élevé ou un loyer trop bas. Quelles sont les critères à prendre en compte lors de la fixation du loyer d’un appartement ? Quelles sont les interdictions légales ? Le montant peut-il être modifié ? Lyanne répond à vos interrogations.

En résumé …
Le loyer d’un logement est fixé selon différents critères. Ces critères tiennent compte de la surface, de l’état et de la localisation de l’habitation. Ce loyer n’est pas nécessairement fixe, il peut subir des augmentations en fonction de certaines situations. Il existe un régime spécifique aux habitations se trouvant dans des zones tendues.

Fixation du loyer d’un appartement : les critères

Il y a plusieurs critères à prendre en compte pour fixer le loyer de votre logement. Ces critères déterminent le prix auquel vous devez faire louer votre bien. Ces critères comprennent, entre autres :

– La surface de l’habitation. Critère primordial dans la fixation de votre loyer. La surface habitable est calculée sans prendre en compte les murs et les escaliers. Plus la surface est élevée, plus le montant de la location le sera.

– L’emplacement de votre logement. Pour une surface similaire, le loyer ne sera pas le même pour un logement dans le centre de Paris que pour un logement en province. Il faudra également regarder la proximité de votre bien avec les écoles, les transports, les commerces ou encore le centre-ville. 

– L’état du logement. Que ce soit à l’intérieur ou à l’extérieur de votre logement, cela compte dans la fixation du loyer. Si votre bien immobilier est refait à neuf, le montant de la location sera plus cher que s’il est visiblement usé par le temps. Si vous vous rendez compte que le logement que vous habitez est insalubre, il y a des solutions.

– Les prestations supplémentaires. Plusieurs prestations peuvent influer sur le loyer d’un logement. Si la location s’accompagne d’un parking ou d’une cave par exemple, le loyer en sera nécessairement impacté.

– Le niveau de consommation énergétique. La présence ou non de l’isolation d’un logement compte dans la fixation du loyer. Si l’habitation consomme peu d’énergie, la mensualité sera nécessairement plus faible. Certains diagnostics énergétiques sont obligatoires pour une location. Vérifiez bien que votre appartement est aux normes électriques avant la location.

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Le loyer d’un appartement : quel montant ?

La fixation du loyer d’un appartement est libre en principe. Cela étant, il existe des exceptions à cela. Elles ont été mises en place dans les zones tendues. Ces zones sont soumises à un encadrement des loyers du fait de la faible offre de logement vis-à-vis de la demande. 

Cet encadrement des loyers entraîne plusieurs conséquences en fonction des cas de figure :

– Lors d’une première mise en location : le propriétaire fixe le loyer comme bon lui semble. Il a également l’autorisation de le réviser 1 fois par an. Pour bénéficier de ce droit de révision, il doit le préciser dans le bail.

– Lors d’un renouvellement de bail : le bailleur est en droit de proposer un nouveau loyer mais il doit le faire en fonction des loyers du voisinage pour des biens comparables.

– Lors d’une nouvelle mise en location : le loyer peut être révisé même si ce n’est pas la première mise en location. Il faut que cela soit après moins de 18 mois de vacances. 

Attention ! À Paris, il existe un régime particulier. Le bailleur doit prévenir au moins 6 mois à l’avance le locataire d’un changement de prix. Il ne peut être supérieur au loyer de référence majoré en vigueur. Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence +20%. Le loyer de référence est fixé et réévalué chaque année sur la base des données de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). D’une façon générale, le prix doit être compris entre le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré (loyer de référence -30%).

Comment modifier le loyer d’un appartement ?

La réévaluation du loyer peut intervenir dans 2 situations bien distinctes :

A l’achèvement de travaux. Ces travaux devront avoir été réalisés aux frais du bailleur et au cours du bail. Ces travaux ont donc contribué à une amélioration sensible de l’état du logement, justifiant donc une augmentation des prix. La hausse du loyer ne peut excéder 15% du coût total des travaux toutes taxes comprises. Attention ! Des travaux peuvent entraîner une modification de votre assurance habitation

– Si le loyer est sensiblement inférieur à ce qu’il devrait être. Au moment du renouvellement du bail, il se peut que le bailleur constate que le loyer pratiqué est nettement inférieur aux standards du voisinage. Il peut donc étaler une augmentation sur 3 à 6 ans en vertu de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 

Si, en tant que locataire, vous considérez que la réévaluation du loyer n’est pas justifiée, vous devez en informer votre bailleur par courrier recommandé. Si cela entraîne un conflit entre votre bailleur et vous-même, il est possible d’engager une procédure de médiation. Cette procédure sera effectuée auprès d’une commission département de conciliation. Il est aussi possible d’intenter une action en justice dans un délai d’un an après la hausse du loyer

Il est également envisageable que le prix de la location augmente annuellement au cours du bail. La révision du bail se base sur l’indice de référence des loyers (IRL). C’est un plafond d’augmentations annuelles des loyers que les propriétaires sont en droit d’exiger. Il est calculé selon le rapport de l’Insee sur l’évolution des prix à la consommation en France. 

Ces données sont publiées chaque trimestre sur le site de l’ANIL (agence nationale pour l’information et le logement).

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