Gérer un dégât des eaux non déclaré par le locataire

Lise Clot
21 avril 2022

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Lors de l’état des lieux de sortie avec votre locataire, vous découvrez un mur humide ou des traces de moisissure ?
Cela signifie qu’un dégât des eaux est survenu dans l’appartement et que le locataire ne l’a jamais déclaré, ni à vous ni à son assureur. Comment gérer ce dégât des eaux ? Qui prend en charge les réparations ?
Lyanne vous accompagne et vous prodigue ses meilleurs conseils !

En résumé …
Lors de la survenue d’un dégât des eaux, le locataire est tenu de déclarer à son assureur dans les 5 jours suivant la découverte du sinistre pour bénéficier d’une prise en charge.
Il est également obligé de prévenir son propriétaire en cas de sinistre pour que celui-ci puisse prévenir son assurance propriétaire non occupant (PNO) afin que les deux assurances puissent ensuite communiquer entre elles.
En cas de dégât des eaux non déclaré, les dommages pourront être indiqués dans l’état des lieux de sortie et la caution pourra être retenue.

L’éventuelle assurance PNO du propriétaire pourra également prendre en charge la réparation des dommages.

Les chiffres des dégâts des eaux en France

Le saviez-vous ? Chaque année, on compte pas moins de 3300 dégâts des eaux en France avec un coût de sinistre moyen de 985 €.

Dans ce genre de situation, il convient de déterminer la responsabilité de chacun.

La responsabilité ne va pas, en effet, porter sur la même personne selon la provenance du dégât des eaux.

Par exemple, un propriétaire qui réside dans son logement en dehors d’une copropriété est responsable d’un dégât des eaux qui a lieu dans son habitation.

En revanche, si le sinistre provient de chez un voisin c’est ce dernier qui est responsable. Si le propriétaire réside dans une copropriété, la responsabilité du syndic peut être mise en cause notamment si la fuite d’eau provient d’une installation commune comme une canalisation collective de départ d’eau.

Les obligations du locataire face à un sinistre

Quand un locataire prend possession d’un logement, il est tenu de respecter quelques obligations.

La souscription d’une assurance habitation est obligatoire, quel que soit le type de logement. En effet, le locataire doit à minima être assuré contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion… ), et disposer d’une garantie responsabilité civile afin d’être couvert en cas de dommages causés à un tiers ou au logement.

Ensuite, lors de la survenue d’un dégât des eaux, le locataire est tenu de déclarer à son assureur dans les 5 jours suivant la découverte du sinistre pour bénéficier d’une prise en charge.
Si l’évènement à l’origine du sinistre est bien couvert par le contrat, l’assurance prendra en charge les dommages générés par le dégât des eaux.

Lyanne vous recommande de vérifier l’étendue de vos garanties que vous pouvez retrouvez dans les Conditions Générales de votre police d’assurance. Enfin, le locataire est obligé de prévenir son propriétaire en cas de sinistre pour que celui-ci puisse prévenir son assurance propriétaire non occupant (PNO) de son côté, afin que les deux assurances puissent ensuite communiquer entre elles.

Quelles sont les conséquences en cas de retard dans la déclaration ?

Attention, l’oubli ou le retard d’une déclaration de sinistre à son assureur expose le locataire à de gros risques.
En effet, en cas d’inoccupation prolongée du logement du fait d’une absence prolongée non justifiée, son assurance est en droit de lui opposer une déchéance de garantie.

D’ailleurs les contrats d’assurance habitation prévoient souvent la déchéance de garantie en cas de retard ou de non-respect des délais de déclaration de sinistre. Concrètement, cela signifie que l’assurance refusera d’indemniser le sinistre.

Dans cette situation, le locataire pourra être considéré comme le seul responsable de la réparation des dommages causés envers les tiers comme par le propriétaire et les éventuelles autres personnes lésées par le sinistre (les voisins si le dégât des eaux a touché les parties communes de l’immeuble par exemple).

Que faire en cas de dégât des eaux non déclaré par le locataire ?

Constater le dégât des eaux dans l’état des lieux de sortie

Si le locataire quitte le logement sans avoir déclaré un dégât des eaux antérieur, il est indispensable de le mentionner dans l’état des lieux de sortie avant d’entamer toute démarche.
En effet, c’est cet état des lieux qui fera foi. Il doit obligatoirement être signé à la fois par le locataire et par le propriétaire.

Vous serez en mesure de garder tout ou partie du dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail pour couvrir les dépenses liées aux réparations nécessaires grâce à cet état des lieux.
A noter que si ce dépôt est insuffisant pour couvrir la totalité des frais, vous êtes en droit de demander à votre locataire qu’il règle la différence.

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Déclarer le sinistre auprès de son assurance PNO

Si vous avez souscrit une assurance PNO (propriétaire non occupant) pour votre investissement locatif, vous pouvez être pris en charge par votre assureur si l’événement est couvert par votre contrat, et ce, même si votre locataire n’a pas déclaré le sinistre.

Pour ce faire, vous devez réaliser une déclaration de dégât des eaux à votre assureur votre compagnie d’assurance dans un délai de cinq jours suivant l’état des lieux de sortie du locataire, en mentionnant les informations suivantes :

– Votre numéro de contrat ;
– Vos coordonnées ;
– Les date et cause (supposée) du sinistre ;
– L’adresse du logement assuré ;
– Les coordonnées du locataire ;
– Une copie de l’état des lieux de sortie.
-Une description du dégât des eaux avec des photos ou vidéos.

Si votre assurance vous indemnise à hauteur de votre préjudice, n’oubliez pas de restituer le dépôt de garantie !

En cas d’absence de couverture du propriétaire non-occupant

Attention en l’absence de souscription à l’assurance PNO ou si votre contrat ne couvre pas les dommages causés à votre logement, la prise en charge du sinistre varie selon si la responsabilité du locataire est engagée ou non.

Cas où la responsabilité du locataire est engagée

Le locataire a à sa charge certains travaux de la vie quotidienne. C’est le cas notamment en cas de flexible de douche qui fuit ou en cas de joint défectueux.

Cela signifie qu’en l’absence d’entretien du logement par le locataire, sa responsabilité peut être engagée en cas de sinistre.

Le propriétaire du logement est donc en droit de demander une indemnisation auprès de la compagnie d’assurance de son locataire s’il a les preuves que l’origine du dégât des eaux provient de la négligence ou d’un manque d’entretien de ce dernier.
Attention, si le locataire dépasse le délai pour déclarer son sinistre et que l’assurance refuse d’indemniser les réparations, alors celui-ci indemnise lui-même son propriétaire si le montant de son dépôt de garantie est insuffisant.

Cas où la responsabilité du locataire n’est pas engagée

Si la cause du sinistre provient d’un défaut d’entretien à la charge du propriétaire ou d’un vice de construction, comme des travaux de rénovation commandités par le propriétaire ou bien par exemple, alors la responsabilité du locataire ne sera pas engagée. Il ne sera pas possible de lui réclamer réparation.

Il faudra se rapprocher du constructeur ou de l’artisan s’il s’agit d’un vice de construction.

Toutefois, en cas de défaut d’entretien à la charge du propriétaire, il devra lui-même prendre en charge les frais. A noter qu’il pourra également être obligé d’indemniser le locataire si ses effets personnels ont été endommagés, d’où l’importance d’avoir souscrit une assurance PNO !

Les conseils de Lyanne face à un dégât des eaux non déclaré par le locataire

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, veillez à respecter scrupuleusement la procédure prévue ! N’oubliez pas de prendre un maximum de vidéos et photos du sinistre pour pouvoir justifier une prise en charge auprès de votre assureur.
Si cela est possible, attendez de voir si votre assurance PNO couvre les dommages avant de restituer son dépôt de garantie au locataire afin de pouvoir l’utiliser pour payer les frais de remise en état.

Attention toutefois vous disposez d’un délai légal de deux mois pour restituer un dépôt de garantie. N’attendez donc pas pour faire faire des devis ou commencer les travaux de remise en état de votre logement !

Nos services pour vous faciliter la vie

Gérer un sinistre n’aura jamais été aussi simple avec Lyanne ! Sur simple demande, nous préparons votre dossier d’indemnisation et déclarons votre sinistre à l’assureur. Nous nous chargeons des relances et vous accompagnons du suivi de votre dossier jusqu’à l’indemnisation.

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