État des lieux de sortie : comment l’organiser ?

Souvent redouté, l’état des lieux de sortie permet au propriétaire de vérifier l’état général du logement rendu par le locataire. Les défauts et anomalies non constatés durant l’état des lieux d’entrée peuvent ensuite être retenus sur la caution de garantie, d’où l’importance d’être très consciencieux avant la visite. Comment réussir votre état des lieux de sortie ? Lyanne vous accompagne et répond à toutes vos questions.

En résumé …
Tout comme l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie permet au propriétaire de vérifier l’état général du logement, et de constater d’éventuelles dégradations. Ainsi les anomalies non mentionnées dans l’état des lieux d’entrée peuvent être directement imputables au locataire, d’où l’intérêt d’être scrupuleux dans son inspection lors de l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie a souvent lieu lors de la fin du contrat de bail, au moment de la remise des clés, bien qu’il soit possible de le réaliser avant, si vous quittez votre logement avant la fin de votre préavis de déménagement.Veillez à bien vider le logement de l’ensemble de vos effets personnels avant de réaliser la visite de l’état des lieux avec votre propriétaire. Vous avez la possibilité d’être représenté par un tiers en cas d’empêchement. Une constatation de l’état des lieux de sortie peut faire l’objet d’un désaccord entre le propriétaire et le locataire, notamment si le locataire conteste être à l’origine d’un désordre. A défaut d’un arrangement à l’amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation. Si un accord est trouvé, un document de conciliation est alors établi.

Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?

Tout comme l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie est un document signé conjointement par le propriétaire et le locataire à la fin du contrat de bail, notamment lors de la restitution des clés. L’état des lieux de sortie est souvent rédigé sur le même document que celui utilisé lors de l’état des lieux d’entrée et peut être sous format papier ou numérique.
La rédaction de ce document implique une visite minutieuse du logement en présence des deux parties ou de leurs représentants. La présentation en colonne est souvent privilégiée puisqu’elle permet de comparer chaque élément entre l’entrée et la sortie du locataire. Cela permet de constater d’éventuelles anomalies ou dégradations qui n’apparaissent pas au début du bail, et qui sont alors imputables au locataire.

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Est-ce une étape obligatoire ?

Tout comme celui effectué lors de l’entrée dans le logement, l’état des lieux de sortie est obligatoire. Cette obligation légale est précisée à l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Toutefois, il n’existe aucun contrôle ni aucune sanction en cas de défaut d’état des lieux de sortie si le propriétaire et le locataire se sont accordés à ne pas en faire. ou contrôle pour un propriétaire et locataire qui s’accorderaient pour ne pas le faire.

La réalisation de cet état des lieux en bonne et due forme reste un droit pour le locataire. Il est donc envisageable de mettre en demeure un propriétaire récalcitrant. La responsabilité du locataire peut, en effet, être mise en cause en cas de dommages remarqués à posteriori. En effet, afin de couvrir votre responsabilité, vous êtes en droit de mettre en demeure par courrier un propriétaire récalcitrant.

Quand réaliser l’état des lieux de sortie ?

Vous allez réaliser l’état des lieux de sortie au moment de la restitution des clés au propriétaire, c’est-à-dire au tout dernier moment du contrat de bail. Il est possible, dans certains cas, de réaliser cette formalité plus tôt, si vous quittez le logement avant la fin de votre préavis de déménagement par exemple.

Veillez à bien vider le logement de l’ensemble de vos effets personnels avant de réaliser la visite de l’état des lieux avec votre propriétaire.

Comment s'y prendre ?

Quels sont les éléments qui doivent figurer sur un état des lieux de sortie selon la loi ALUR ?

Les mentions obligatoires à faire figurer sur un état des lieux de sortie d’après la loi ALUR sont :

– Le type d’état des lieux (entrée ou sortie)
– La date à laquelle il est effectué
– Le nom complet et l’adresse du propriétaire (ou du siège social, si le propriétaire est une personne morale)
– Le descriptif complet de l’état des murs, du sol et du plafond (pour chaque pièce)
– Le descriptif de l’état des meubles et installations (pour chaque pièce)
– Le nombre et la nature des clés (accès au logement, aux parties communes…)
– Les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité
– La signature des deux parties

Modèle d’état des lieux de sortie

Afin d’avoir un format adapté, vous pouvez tout à fait télécharger un modèle d’état des lieux de sortie. Cela vous permettra d’avoir une bonne base à remplir avec votre propriétaire lors de l’état des lieux de sortie.
A noter que les deux documents d’état des lieux d’entrée et de sortie doivent avoir une présentation similaire afin de faciliter leur comparaison, d’après le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Les modèles d’état des lieux de sortie doivent aussi comporter au minimum les informations fixées par ce même décret.

Le cas particulier d'un logement meublé

Dans le cadre de l’état des lieux de sortie, l’ensemble du mobilier compris dans le logement doit être pris en compte sous la forme d’un inventaire des meubles en annexe.

Ce document reprend l’ensemble des meubles mentionnés dans le contrat de bail et décrit leur état : toute dégradation peut alors être retenue contre le locataire !

Qui doit être présent lors de l’état des lieux de sortie ?

En principe, doivent être présents le propriétaire et le locataire. Toutefois il est possible de se faire représenter par un “tiers mandaté” en la personne d’un professionnel ou d’un proche de confiance, muni d’une lettre de procuration. Cela peut être intéressant d’opter pour cette option si vous avez un empêchement le jour J, ou si votre relation avec votre propriétaire est conflictuelle.
Ce tiers mandaté peut être :

– Un agent immobilier (notamment en ce qui concerne le propriétaire)
– Une personne de confiance (parent, voisin, ami…)
– Un huissier de justice

Les deux documents d’état des lieux d’entrée et de sortie doivent avoir une présentation similaire afin de faciliter leur comparaison, d’après le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

Remise des clés sans état des lieux

Dans le cas où le propriétaire décide de ne pas réaliser un état des lieux de sortie à la fin du contrat de bail, la situation vous est favorable. Au regard de l’article 1731 du Code civil, le logement est présumé être rendu en bon état général lors de la fin du contrat de bail. De ce fait, le propriétaire ne peut plus prouver dans ce cas que d’éventuelles dégradations ont été causées par le locataire.

État des lieux de sortie et vétusté : comment ça se passe ?

Il est possible qu’en tant que locataire, vous soyez tenu pour responsable des dégradations occasionnées par la vétusté, c’est-à-dire par « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux » (décret du 30 mars 2016).

Le contrat de bail, peut donc prévoir pour cette raison l’usage d’une grille de vétusté lors de la réalisation de l’état des lieux. Ce document applique une diminution de la valeur d’un élément en fonction de son ancienneté. Pour un état des lieux de sortie avec vétusté, seules les grilles reconnues par un accord collectif peuvent être utilisées.

Que faire en cas de litige ?

Bien que cela puisse générer une appréhension, l’état des lieux de sortie se passe très bien dans la majorité des cas.

Il est possible qu’un désaccord lié à une différence d’appréciation notamment, ait cependant lieu. L’état des lieux de sortie servira alors de support en cas de litige avec le propriétaire.

Puis-je refuser de signer l’état des lieux ?

Si vous êtes en désaccord avec certaines mentions de votre état des lieux de sortie, rien ne vous impose de signer le document. Un état des lieux signé par une seule des deux parties est dit « non contradictoire » : il n’a aucune valeur juridique.

Cependant attention, sachez qu’en cas de refus de signer l’état des lieux de sortie par le locataire, le propriétaire est en droit de procéder à un état des lieux de sortie par huissier de justice. Ce professionnel du droit pourra procéder à un état des lieux valide, même en l’absence du locataire.

État des lieux de sortie avec huissier

Dans certains cas, la réalisation de l’état des lieux de sortie peut être rendue impossible, notamment si l’une des parties :

– Refuse de se rendre à la visite ou de s’y faire représenter
– Refuse d’établir l’état des lieux
– Refuse d’apposer sa signature

Le locataire, comme le propriétaire, peut alors faire appel à un huissier de justice, qui procédera lui-même à l’état des lieux. Les frais seront, alors, partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire.

Contester un état des lieux après signature

Une constatation de l’état des lieux de sortie peut faire l’objet d’un désaccord entre le propriétaire et le locataire, notamment si le locataire conteste être à l’origine d’un désordre.

Un arrangement à l’amiable peut dans la plupart des cas être trouvé. Cela peut être un partage des frais de réparation par exemple. À défaut, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation, chargée de régler ce type de litige entre locataire et propriétaire. Si un accord est trouvé, un document de conciliation est alors établi.

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