Loi Carrez : tout savoir sur la surface privative

La taille d’un bien est une caractéristique essentielle à sa mise en vente ou en location. Il est primordial d’établir la surface privative de votre logement avant de le mettre sur le marché. Des législations ont été mises en place afin d’encadrer le calcul de cette surface. La loi Carrez fait partie de ces législations. Elle impose au propriétaire de calculer la surface d’un bien et d’en faire mention. Elle établit également la superficie loi Carrez qui est la seule et unique méthode de mesure de la superficie d’un logement. Qu’est-ce que la loi Carrez ? Comment s’applique-t-elle concrètement ? Comment bien vendre son appartement ? Lyanne vous dit tout.

En résumé …
La loi Carrez oblige les propriétaires de logement en copropriété à mentionner la superficie privative du bien qu’il mette en vente ou en location. Elle unifie les règles de calcul de cette superficie qui peuvent parfois être aléatoires. Il est important de ne pas se tromper sur ces mesures car un écart de superficie de 5 % ou plus est sanctionné.

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

Promulguée le 18 décembre 1996, la loi Carrez ou loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, impose au vendeur d’un bien en copropriété de mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. 

En pratique, elle est venue unifier les méthodes de mesure de la superficie d’un logement. En effet, il existait de multiples méthodes pour déterminer la taille de son logement et la loi Carrez est venue poser une règle unique et stricte. Avant cette loi, les propriétaires avaient tendance à surestimer la superficie de leur logement et à choisir un prix trop élevé pour leur bien. 

La loi Carrez ne prend pas en compte les murs, les cloisons, les marches, les terrasses, les balcons, les embrasures de porte et fenêtres, les caves et les parkings. Elle ne prend en compte que les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 mètres. Elle englobe la totalité de ces surfaces tant qu’il s’agit bien d’espaces clos et couverts. 

Ainsi, il faut comptabiliser le sous-sol, le grenier et les combles même non aménagés ainsi que les vérandas

Attention ! Un propriétaire peut lui-même mesurer la surface de son logement mais sa responsabilité est engagée en cas d’erreur. En cas de doute, tournez-vous vers un professionnel qui saura mesurer la superficie de votre logement avec exactitude. 

Que se passe-t-il en cas d’erreur de superficie ?

La loi Carrez contient des sanctions pour les erreurs de superficie. Lorsqu’une erreur est supérieure à 5 % de la superficie réelle, l’acheteur peut demander que la différence de prix soit remboursée. Cette erreur ouvre le droit pour l’acheteur à une diminution du prix proportionnelle comme prévu par la loi Carrez. Si vous êtes locataire, vous pouvez demander une diminution proportionnelle du loyer. 

Attention ! Vous disposez d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte notarié pour vous tourner vers la justice. 

L’exception à cette règle est la vente d’une maison individuelle. Le vente d’une maison ne rend pas obligatoire la mention de la surface habitable « Loi Carrez ». 

Les autres caractéristiques importantes pour vendre votre bien

L’estimation de votre bien est cruciale et doit tenir compte de nombreux critères. Outre la taille de votre logement, il convient de prendre en compte la luminosité, la situation géographique ou encore l’agencement de votre logement. Un point que beaucoup de particuliers omettent de prendre en compte est l’apparition prochaine d’infrastructures à proximité du logement. 

Même si vous souhaitez réaliser la vente de votre logement par vous-même, il est recommandé de le faire estimer par un professionnel qui saura déterminer la juste valeur de ce dernier. Ce professionnel peut être une agence immobilière ou encore un notaire. 

Les documents nécessaires pour vendre son appartement

Certains documents sont obligatoires pour mettre en vente son bien immobilier. Aucune transaction ne peut s’effectuer sans eux. Les documents que vous devez fournir sont les suivants :

-Une copie de l’acte de vente qui vous a été remis lors de l’achat du bien immobilier. Il est aussi appelé titre de propriété. 

-S’il s’agit d’un logement soumis au régime de copropriété, vous devez remettre les trois derniers procès-verbaux des réunions de copropriétaires. Vous devez également remettre le règlement de la copropriété.

– Un certificat de non-hypothèque

– Le dossier du diagnostic technique qui fait état de la performance énergétique du bien, de l’amiante, de l’exposition au plomb, de l’installation électricité, de l’installation gaz, des risques naturels, des risques miniers ainsi que des risques technologiques.

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Les diagnostics obligatoires pour vendre son appartement

La réalisation des diagnostics immobiliers est un pré-requis à la vente de votre appartement. Aucune transaction ne peut être réalisée sans ces diagnostics. Ils se regroupent dans le dossier de diagnostic technique (DDT) que vous devez fournir à l’acheteur comme indiqué précédemment. Ils s’effectuent en fonction de la date à laquelle a été délivré le permis de construire et en fonction de l’antériorité des différentes installations. 

Vous devez y inclure le diagnostic amiante, le diagnostic de performance énergétique (ou DPE que vous pouvez réaliser vous-même), le diagnostic plomb (CREP), le métrage loi Carrez, l’état des risques et pollution (ERP) ainsi que les diagnostics électricité et gaz.  

Attention ! Il est recommandé de réaliser tous ces diagnostics au même moment. Cela vous permettra d’éviter une éventuelle confusion sur leurs validités au moment de la vente du logement. 

Valoriser son bien correctement

Il est important de ne rien négliger dans la valorisation de son bien. Il faut partir du principe que vous essayez de vendre votre appartement à vous-même et vous assurer que vous le présentez de la meilleure des manières. 

Avant les visites ou les photographies pour les sites de vente, nettoyez votre appartement de fond en comble. Si des petits travaux d’aménagement sont nécessaires, faites-les. Il peut s’agir d’un rafraîchissement des murs ou du plafond. Il est conseillé par certains professionnels de dépersonnaliser son logement. Cela signifie que vous devez le rendre neutre afin que les potentiels acheteurs puissent s’y projeter. Si certaines de vos décorations personnelles prennent de grosses portions des murs, retirez-les.

Diffuser votre offre de vente le plus largement possible. Mettez des annonces sur les portails immobiliers, qu’ils soient à destination de particuliers ou de professionnels. Il est important de cibler l’entièreté du marché pour être certain de tirer le meilleur prix possible de cette vente. 

Choisir la meilleure offre d’achat

Après les visites, il est probable que vous receviez des offres de prix de la part des acquéreurs intéressés par votre logement. Il est important de ne pas foncer tête baissée sur la première offre qui convient au prix que vous souhaitez tirer de la vente de votre appartement. 

En fonction de la zone dans laquelle se situe votre logement, il sera plus ou moins convoité par les acheteurs. Si vous vous trouvez dans une zone très demandée, il convient d’attendre un peu que d’autres acquéreurs se manifestent. De plus, il est recommandé de privilégier une offre qui peut être réalisée sans crédit ou avec un financement validé par un courtier plutôt qu’une offre avec un financement à crédit pour la totalité de la vente. Le profil de vos acheteurs constitue un faisceau d’indices intéressant dans votre prise de décision. 

Si vous êtes passé par un intermédiaire, il saura vous orienter vers la meilleure option du fait de son expérience. 

Signer l’acte de vente

Lorsque vous êtes satisfait d’une offre reçue, vous pourrez signer une promesse de vente. Elle reprend les identités et les coordonnées des parties, le descriptif de l’appartement, les conditions de la vente convenue, les réserves ainsi que la date de signature de l’acte de vente. Il est possible, si vous le souhaitez, de demander un acompte de 10 % du montant de la vente. 

Les deux parties doivent ensuite signer l’acte de vente officiel. Cet acte est aussi appelé l’acte authentique. Il a pour but de constater la vente du bien immobilier au sens juridique du terme. Même si ce n’est pas obligatoire, il est courant que cette étape ait lieu chez un notaire. Ce dernier lit l’acte, le valide et atteste de la remise des clés du bien vendu. Il est possible de le réaliser en ligne via l’acte authentique électronique qui permet de réaliser des signatures électroniques. Même lorsqu’il y a un compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un droit de rétractation

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