Travaux du locataire : que peut-il faire en cours de bail ?

Il est souvent compliqué de réaliser des travaux en tant que locataire. Le propriétaire n’est pas toujours d’accord et la marge de manœuvre est plutôt fine. Cependant, le locataire peut entreprendre certains travaux sans nécessiter l’accord de son propriétaire. Il est néanmoins recommandé de le tenir informer même dans ces hypothèses afin de continuer à entretenir un bon rapport avec lui. Quels travaux le locataire peut-il entreprendre ? Quand doit-il prévenir son propriétaire ? Lyanne vous répond.

En résumé …
Le locataire peut effectuer des petits travaux d’aménagement sans avoir besoin de l’accord de son propriétaire. Cependant, si les travaux transforment la chose louée en modifiant sa structure ou sa configuration, il a besoin de l’accord de son propriétaire. Le propriétaire doit fournir un accord écrit pour que le locataire ne doit pas remettre le logement en état d’origine lors de son départ. Le locataire est tenu d’entretenir son logement et d’effectuer certaines réparations. Le propriétaire doit fournir un logement non vétuste et aux normes pour que certaines réparations ne lui incombent pas.

Travaux du locataire : les petits travaux d’aménagement

Certains types de travaux ne nécessitent pas l’accord de son propriétaire, c’est le cas des petits travaux d’aménagement. La jurisprudence a défini les contours de la notion de « petits travaux d’aménagement ». Concrètement, il s’agit des ajouts d’équipement facilement démontables ou de petites décorations.

Il ne faut donc pas que ces travaux entraînent une transformation de la chose louée. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à ces petits travaux ou exiger la remise en état des lieux à la fin du bail. Les trous de fixation des meubles font exception à ce principe. Le locataire est, en effet, autorisé à percer des trous pour fixer des meubles ou des tableaux mais il doit les reboucher en quittant son logement. Le rebouchage doit être propre et lisse. Il ne faut pas qu’il y ait de différence de couleur ou d’aspérité.

Le locataire est autorisé à repeindre les murs d’une autre couleur que celle d’origine. Il y est autorisé tant que « la couleur choisie n’affecte pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux ». Cette formulation est un peu floue mais il est établi qu’il faut éviter de repeindre les murs d’une teinte trop excentrique. Si c’est le cas, votre propriétaire peut vous demander de remettre la couleur d’origine lorsque vous quittez le logement.

Travaux du locataire : le cas des gros travaux

Il est possible pour un locataire d’effectuer des gros travaux. Cependant, la réalisation de ces travaux nécessite l’accord préalable du propriétaire. La notion de « gros travaux » englobe les travaux qui transforment la chose louée en modifiant sa structure ou sa configuration.

Par exemple, si vous remplacez un meuble déjà en place ou que vous changez la porte, ce sont des « gros travaux » et l’accord de votre propriétaire est obligatoire.

Cet accord doit être formulé par écrit. Si le locataire ne dispose pas d’un accord écrit, le propriétaire est en droit de demander que son locataire remette les lieux en l’état à ses frais. Sans accord écrit et si les travaux entraînent une plus-value locative, le propriétaire est en droit de conserver les transformations effectuées sans verser d’indemnisation des frais engagés à son locataire.

Cependant, il est fréquent que des locataires négocient avec leur propriétaire une remise sur le loyer en échange de travaux. Par exemple, si le locataire souhaite installer une porte blindée, c’est une bonne plus-value pour un logement. Il est donc possible de négocier avec son propriétaire pour une ristourne sur votre loyer si vous êtes prêt à payer la totalité ou une partie des travaux surtout si l’on se rapproche de la période de renouvellement du bail.

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Les mises aux normes d’une location

Le locataire peut exécuter certains travaux de mise aux normes de l’habitation. On trouve dans ces mises aux normes :

– La mise aux normes de salubrité
– La mise aux normes de sécurité
– La mise aux normes électriques
– La mise aux normes de confort
– La mise aux normes d’équipement

Pour que le locataire puisse effectuer ces travaux, il faut que leurs réalisations ne compromettent pas le bon aspect ou la solidité de l’immeuble. De plus, il doit en notifier son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Trois options s’offrent alors au propriétaire :

– Il peut donner son accord pour les travaux. Pour cela, il faut qu’il donne un accord écrit. Cet accord doit comprendre un accord explicite et un détail des conséquences que ces travaux auront sur le bail du locataire (augmentation du loyer par exemple).

– Il peut signifier au locataire qu’il effectuera les travaux lui-même. Il dispose d’un an à compter de cette notification pour les réaliser et ils seront réalisés à ces frais.

– Il peut refuser ces travaux. Si l’absence de mise aux normes du logement le rend indécent, le locataire doit signaler au propriétaire que le logement n’est pas décent. Si le propriétaire reconnaît la non-décence de son logement, il doit effectuer les travaux de mise aux normes. S’il ne reconnaît pas cette qualification, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Si après un délai de 2 mois, la mise en demeure est restée sans réponse ou que le propriétaire est toujours en désaccord, le locataire peut saisir la greffe du tribunal.

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Le locataire est tenu de maintenir en l’état le logement qu’il occupe. Cela fait partie des obligations du locataire tout au long du contrat de location. Il doit non seulement assurer l’entretien courant du logement mais aussi restituer un logement conforme à celui qu’il avait reçu à son arrivée. Certains travaux sont à sa charge de facto :

Réparation des parties extérieures : que ce soit un jardin, une cour ou une allée, il doit entretenir ces lieux extérieurs.

Les systèmes d’ouverture. Il incombe au locataire de s’assurer du bon fonctionnement des portes et des fenêtres. Si une vitre est brisée pendant son bail, c’est à lui de la remplacer. En revanche, la réparation d’un volet défectueux sera à la charge du propriétaire si le problème ne vient pas manifestement du locataire.

Les plafonds, les murs, les cloisons et les revêtements du sol sont à la charge du locataire. Ce dernier doit, en effet, s’assurer des raccords de peintures, de tapisseries, des remplacements des matériaux de revêtement ou le rebouchage des trous. 

Les installations de plomberie et les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité. C’est au propriétaire de prendre soin des canalisations, d’entretenir les joints et la chaudière. Si vous possédez des canalisations extérieures, il est recommandé de les assurer. En cas de dégât des eaux, la responsabilité peut être difficile à établir. Le locataire est responsable en cas de négligence de sa part ou de mauvaise utilisation d’un équipement. Le propriétaire est responsable si le sinistre a pour origine la vétusté de l’équipement fourni à son locataire. 

Les éviers, appareils sanitaires et électroménager. Le locataire doit notamment s’assurer du nettoyage du dépôt de calcaire ou du remplacement des tuyaux flexibles de douche.

Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire doit délivrer un logement en bon état qu’il soit vide ou meublé. Les travaux qui ne sont pas des réparations locatives ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire sont à la charge du propriétaire. Le bailleur doit effectuer :

– Les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives

– Les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement

– Les travaux d’amélioration de la performance du logement (isolation phonique, thermique …)

– Les travaux pour respecter les critères d’un logement décent

– L’entretien des toitures et façades végétalisées.

Attention ! Certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu’ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Le propriétaire peut imposer des travaux urgents au locataire sans que ce dernier ne puisse s’y opposer. Si ces travaux ne sont pas urgents, le locataire doit laisser au propriétaire la possibilité de réaliser ces travaux en cours de bail. Le locataire doit demander une baisse de loyer si la réalisation des travaux prend plus de 21 jours. C’est la loi ALUR de 2014 qui est venu préciser cela. Cette indemnisation sera proportionnelle à la durée et à l’espace inhabitable pendant la durée des travaux.

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