Régler un litige avec le syndic de copropriété

Vous êtes en conflit avec le syndic de copropriété ? Dans une copropriété, il peut arriver que des litiges surviennent. Quel genre de litiges peuvent apparaître ? Comment les régler ? Conciliation à l’amiable, médiation, tribunal, assurance habitation… Lyanne vous explique tout !

En résumé …
Les sources de litiges en copropriété ne manquent pas… En général, les litiges sont souvent dus à des cas de non-respect du règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires peut engager une action amiable ou judiciaire en cas de litige à l'encontre du syndic de copropriété.
Il est également possible, en tant que copropriétaire, d'engager des actions à titre personnel sans avoir besoin de l'aval de l'assemblée générale.
L’action doit être engagée dans un délai de 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Quelles sont les missions dont le syndic de copropriété doit s'acquitter ?

Le syndic est chargé de la gestion de l’administration d’une copropriété en se référant au règlement de celle-ci.
Il est donc tenu d’assurer, ou de faire exécuter, diverses missions pour le compte des copropriétaires pour lesquelles il perçoit une rémunération à savoir :

– l’entretien des parties communes ;

– la gestion financière et comptable ;

– l’immatriculation et administration de la copropriété ;

– l’organisation des assemblées générales ordinaires et extraordinaires ;

– les travaux visant à entretenir et préserver la copropriété ;

– la souscription de l’assurance de la copropriété, déclaration des sinistres ;

– le recouvrement des charges auprès de chaque copropriétaire.

A noter que l’ensemble de ces missions relève du règlement de la copropriété faisant l’objet d’un contrat de mission accepté et signé entre les représentants des copropriétaires et le syndic de copropriété professionnel.

Malheureusement il arrive que certains syndics ne respectent pas leurs engagements ce qui peut parfois mettre la copropriété en difficulté.

La loi Alur vient encadrer le syndic et lui impose de nouvelles règles de fonctionnement.

Les nouvelles prérogatives du syndic depuis la loi ALUR

La loi ALUR modifie la loi sur la copropriété des immeubles bâtis du 10 juillet 1965. Elle impose une réglementation actualisée adaptée à la gestion actuelle.

Il est possible de lister parmi ces nouvelles prérogatives :

– la séparation des comptes bancaires entre les fonds du syndic et ceux des copropriétaires, sans aucune perception financière supplémentaire appelée par le syndic ;

– l’obligation de la tenue d’un registre d’immatriculation de la copropriété afin de déterminer plus facilement celles en difficulté financière ;

– des modalités de rémunération du syndic plus transparentes pour les copropriétaires ;

– plafonnement des rémunérations du syndic ;

– la mise en place d’un forfait global de gestion des affaires courantes avec précision des interventions facturées ;

– la création d’une fiche synthétique de la copropriété remise à chaque copropriétaire contenant l’identification, les équipements, l’organisation juridique, les éléments financiers… ;

– l’obligation d’un diagnostic technique global (DTG) quand les copropriétés datent de plus de 10 ans qui reprend la situation énergétique, l’état des parties communes, le budget prévisionnel des travaux, la situation légale et financière de la copropriété ;

– la création d’un fonds travaux pour les copropriétés de plus de 5 ans ou pour celles de plus de 10 ans dont le DTG porte mention de travaux à venir. Alimentée par les copropriétaires et doit représenter, au minimum, 5 % du budget prévisionnel.

Le saviez-vous ? Chaque propriétaire se voit remettre la fiche synthétique lors de la signature de la promesse de vente. A noter que le diagnostic technique global doit aussi être fourni lors de la vente d’un lot ou de l’ensemble de la copropriété.

Quels sont les litiges de copropriété ?

Les sources de litiges en copropriété ne manquent pas…
En général, les litiges sont souvent dus à des cas de non-respect du règlement de copropriété. Voici quelques exemples :

– Non-respect du règlement ou du mandat ;
– Pratiques frauduleuses du syndic ;
Sinistre dû à des négligences ;
– Décision non conforme au règlement de copropriété.

Qui peut engager une action à l'encontre du syndic ?

Le syndicat des copropriétaires peut engager une action amiable ou judiciaire en cas de litige à l’encontre du syndic de copropriété.

Il est également possible en tant que copropriétaire, d’engager des actions à titre personnel sans avoir besoin de l’aval de l’assemblée générale.

Bon à savoir : Un délai de 5 ans pour engager une action existe.
Ce délai démarre à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et s’applique aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
A noter que le délai est reporté à 2 mois en cas de contestation d’une décision prise en assemblée générale, à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

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L’utilité de la garantie protection juridique en cas de litige avec le syndic de copropriété

Votre contrat d’assurance multirisque habitation (MRH) comprend une garantie de protection juridique ? Celle-ci vous permet d’obtenir des conseils auprès de professionnels, qui pourront se poser en médiateur de la copropriété.

Ces derniers seront à même de vous renseigner sur les actions à envisager et celles vouées à l’échec.

Par ailleurs, les honoraires d’avocat (ou d’expert) peuvent être pris en charge par cette garantie dans la limite des plafonds financiers souscrits.

Conflit avec le syndic de copropriété : comment y remédier ?

Vous êtes en conflit avec le syndic de copropriété ? Pas de panique, il existe différents recours pour les copropriétaires souhaitant régler un litige avec leur syndic de copropriété.

Conciliation à l'amiable

En cas de conflit avec le syndic de copropriété, il est important d’engager en premier lieu une conciliation à l’amiable. Pour ce faire, envoyez une réclamation à l’amiable par courrier recommandé avec accusé de réception en rappelant ses obligations.

Médiation

Le syndic de copropriété ignore votre courrier ? La médiation est une autre option pour régler le conflit et éviter une procédure longue et coûteuse.
Il faut toutefois que tous les composants de la copropriété acceptent cette solution pour que la médiation soit possible.

Le principe de la médiation est de faire intervenir une personne externe au conflit. Par principe ce tiers est alors impartial. Son rôle est d’aider les deux parties à trouver un terrain d’entente pour résoudre le litige.
C’est par accord des parties que le médiateur est choisi.
Il peut s’agir par exemple d’une association spécialisée dans ce type de conflit ou encore d’un avocat.

Bon à savoir : Dans certains règlements de copropriété, la procédure de médiation est considérée comme obligatoire avant toute autre démarche.

Procédure participative

Cette solution est relativement similaire à la médiation. Dans cette procédure les parties s’engagent à mettre en œuvre les moyens permettant de trouver un accord.
Cette procédure se fonde donc sur une obligation de moyens, et non pas sur une obligation d’accord (obligation de résultat).
Lyanne conseille à chaque partie en présence de consulter un avocat pour connaître certaines spécificités du droit.



Action en justice

Il s’agit du dernier recours si les autres n’ont abouti à aucune solution. En effet, si la médiation ou la procédure participative n’aboutit pas, il est alors possible de mener une action en justice contre le syndic de copropriété.

Cette action peut être engagée :
– par un seul copropriétaire, pour une affaire qui le concerne directement ;
– par toute la copropriété, en ce qui concerne les litiges de gestion globale.

En la matière, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de la copropriété.
Attention gardez à l’esprit que ce type de procédure juridique peut non seulement être long, mais surtout est susceptible de revenir cher aux copropriétaires.


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