La loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a entraîné plusieurs modifications en matière de bail d’habitation. Promulguée le 27 mars 2014, la loi ALUR a pour conséquence majeure la réduction des délais de préavis. Les dispositions de la loi ALUR ont été complétées par la loi Macron de 2015. Loi Alur et préavis : tout ce qu'il faut savoir. Lyanne vous guide.
En résumé …
Le délai de préavis correspond à la durée légale pour prévenir votre bailleur de votre intention de quitter son logement. Il est obligatoire de prévenir votre bailleur en amont, mais les dispositions du préavis ont été assouplies avec la loi ALUR en 2014 puis la loi Macron en 2015. Désormais, certaines situations vous permettent d’avoir un délai de préavis de 1 mois au lieu de 3 mois. Cela est le cas si vous avez des problèmes de santé, si vous avez un nouvel emploi ou encore si votre logement se trouve dans une zone tendue.
Loi Alur et préavis : ce qu’il faut savoir
Si la résiliation du bail par le propriétaire ne peut se faire que dans certains cas précis, le locataire est libre de partir quand il le souhaite. Pour cela, il doit respecter un délai de préavis de location pour son logement.
Ce préavis diffère en fonction de la nature du logement. Pour un bien meublé, il est de 1 mois tandis que pour un bien vide, il est de 3 mois. Si le préavis est à l’initiative du bailleur, le délai est de 6 mois pour un bien vide et 3 mois pour un bien meublé.
Les mois commencent à la réception par votre bailleur de la notification indiquant que vous souhaitez quitter le logement. Si c’est votre bailleur qui souhaite résilier le contrat de location, il doit également vous le notifier. Il faut le notifier par courrier recommandé, par lettre d’un huissier ou en mains propres dans les deux cas.
Attention ! Votre bailleur ne peut résilier le bail qu’en cas de faute du locataire pour un motif légitime et sérieux. Il peut également donner congé au locataire s’il souhaite vendre le logement (le locataire bénéficie d’un droit de préemption dans le cas d’un bien vide).
La loi ALUR et préavis réduits
La loi ALUR a permis d’étendre considérablement les possibilités de réduction des délais de préavis. Auparavant, les possibilités étaient plus que limitées, mais la loi ALUR est venue dresser une liste de situations dans lesquelles le délai passe de 3 à 1 mois. Les délais réduits concernent désormais :
– Les biens loués en zone tendue. La notion de zone tendue désigne une commune où il subsiste une pénurie de biens disponible, où la demande est supérieure à l’offre.
– Le locataire à qui est attribué un logement HLM. Cette règle s’applique sur l’ensemble du territoire.
– Un état de santé défaillant justifiant un changement de domicile. Il faut justifier de la gravité de ce problème de santé. Le plus souvent, cela concerne les personnes de plus de 60 ans qui ne peuvent plus vivre dans leur logement.
– Les bénéficiaires du RSA. Si vous touchez le revenu de solidarité active ou une allocation adulte handicapé (AAH), votre délai sera réduit
– Le premier emploi du locataire, si cet emploi entraîne son immatriculation à la sécurité sociale. Cette règle s’applique pour tout le monde, elle vise à favoriser l’emploi en facilitant la mobilité.
– Un nouvel emploi à la suite de la perte d’une activité professionnelle
– La mutation, peu importe la distance avec le nouveau lieu de travail. Pas besoin de fournir un justificatif de la distance entre votre habitation et votre nouveau lieu de travail. Cela peut être le cas lorsque vous devenez un expatrié.
Pour que le délai réduit soit accepté par votre bailleur, il est recommandé de lui fournir un justificatif. Il est, effectivement, en droit de l’exiger. Si votre bailleur exige un justificatif et que vous ne lui en fournissez pas, le délai de préavis reste de 3 mois.
Attention ! Les possibilités de réduction des délais de préavis de la loi ALUR ne comptaient que pour les contrats de bail signés ou renouvelés après le 27 mars 2014. Depuis la loi Macron d’août 2015, les délais de réduction de préavis concernent l’ensemble des contrats de location ! Ainsi, quelle que soit la date à laquelle a été signé le bail, le locataire peut bénéficier d’une réduction de délai de préavis s’il remplit les conditions.
La procédure de réduction du délai de préavis ne change pas. Il faut en notifier votre bailleur soit par un courrier recommandé avec accusé de réception, soit par une signification par acte d’huissier ou en main propre en échange de récépissé. Le locataire sera évidemment redevable du loyer et des charges jusqu’à son dernier jour d’occupation.
Les délais de préavis sont fixés par la loi afin de protéger les parties et de limiter les abus. La loi ALUR encadre également le prix des loyers. En revanche, il est possible de négocier une durée de préavis plus courte avec votre bailleur. Si le bailleur souhaite récupérer son bien avant le délai de préavis, une négociation est, ainsi, envisageable. Une autre manière de réduire le délai de préavis est également de trouver un successeur pour la location du logement. Si votre bailleur accepte, cela permettra de vous faciliter la vie.La loi ALUR n’oblige en rien la réalisation d’un état des lieux à la sortie du locataire. Il est conseillé d’en réaliser un pour se protéger.
