Vous venez de rénover votre sous-sol ou vous souhaitez tout simplement aménager votre pièce à vivre afin de le louer ? Malheureusement un sous-sol est par définition impropre à l’habitation. La location d'un sous-sol transformé est-elle possible ? Lyanne fait le point avec vous sur le sujet dans ce guide !
En résumé …
On définit par sous-sol, tout étage ou pièce située en dessous du rez-de-chaussée d’un immeuble ou d’une simple maison. La pièce est donc majoritairement ou entièrement située au-dessous de la surface du sol. En raison de sa situation vis-à-vis du reste de l’habitation, le sous-sol est par définition impropre à l’habitation. Sa location est donc strictement interdite.En revanche, il est possible de proposer à la location un « souplex » un bien immobilier qui comprend un niveau en rez-de-chaussée et un autre en sous-sol à condition de respecter les critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Location sous-sol : comment définit-on le sous-sol ?
La nature impropre du sous-sol à l’habitation
En architecture, on définit par sous-sol, tout étage ou pièce situé en dessous du rez-de-chaussée d’un immeuble ou d’une simple maison. La surface concernée ou la pièce est donc majoritairement ou entièrement située au-dessous de la surface du sol.
En raison de sa situation vis-à-vis du reste de l’habitation, le sous-sol est par définition impropre à l’habitation. L’article L1331-22 du Code de la Santé Publique énonce, d’ailleurs, que « les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux ».
Par conséquent, la location d’un sous-sol est strictement interdite.
Toutefois, en constatant la hausse des prix générale des logements, de nombreux propriétaires font le choix d’aménager justement ce sous-sol pour en faire un espace habitable et gagner, de ce fait, quelques mètres carrés.
Même si la transformation concerne, avant tout, l’intérieur du logement, gardez à l’esprit qu’il est indispensable d’obtenir une autorisation des services de l’urbanisme pour le changement de fonction des pièces situées au sous-sol d’une habitation.
Attention : tout contrevenant s’expose à des sanctions comme l’évacuation des occupants de la location par le préfet dans un délai qu’il aura lui-même fixé. Un relogement des occupants du logement sera prévu par la suite.
La location du sous-sol est-elle possible dans le cas du souplex ?
Le souplex est issu d’une contraction entre le mot « sous-sol » et le mot « duplex ».
C’est donc un bien immobilier qui comprend un niveau en rez-de-chaussée et un autre en sous-sol. Il est possible, dans ce cas, de proposer à la location ce type de logement en tant que « souplex ». Toutefois la partie située au-dessus de la surface du sol doit répondre aux critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, avec au moins une pièce principale :
– d’une surface habitable de 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou d’un volume habitable de 20 m³ et d’une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ;
– disposant d’ouvertures sur l’extérieur pour la luminosité et l’aération ;
– alimentée en eau et en électricité ;
– contenant un équipement de chauffage.
Location sous-sol : l’intérêt d’aménager un appartement en souplex
Dans les zones immobilières les plus tendues, la création et l’aménagement d’un appartement en souplex peut représenter un investissement rentable.Même du point de vue de l’acquéreur, l’achat d’un tel logement peut s’avérer intéressant : le mètre carré habitable en sous-sol se négocie 10 à 50 % moins cher que le mètre carré au rez-de-chaussée, lui-même 10 à 15 % moins cher que pour un logement au deuxième étage, par exemple.
Comment gagner des mètres carrés bien en aménageant son sous-sol en pièce habitable ?
Initialement un sous-sol n’est pas supposé être une surface habitable et sa nature est donc strictement encadrée par la Loi. C’est pourquoi son aménagement requiert plusieurs autorisations au préalable, à savoir :
– l’autorisation de votre syndicat de copropriété si vous êtes dans un immeuble. Vous devrez alors obtenir la majorité des voix lors de la réunion de l’assemblée générale ;
– l’autorisation sanitaire auprès de votre mairie afin de voir si votre sous-sol peut en effet se transformer en pièce habitable.
En plus de ces autorisations, il y aura également la question de la surface de la pièce :
– en-dessous des 5 mètres carrés, il n’y a aucune formalité à faire
– entre 5 et 20 mètres carrés, il vous faudra déclarer vos travaux à la mairie
– au-delà des 20 mètres carrés, un permis de construire devra être déposé afin de réaliser les travaux
A noter qu’il existe également une hauteur réglementaire et officielle à respecter pour les sous-sols de 1m80. Néanmoins, il arrive que certaines mairies attendent une hauteur supérieure à cette norme. Renseignez-vous auprès de votre commune pour éviter les mauvaises surprises !
Une fois l’aménagement de votre sous-sol légalisé et achevé, n’oubliez pas votre assurance habitation. En effet, vous devez prévenir votre compagnie d’assurance de l’augmentation de la surface habitable de votre maison. Votre contrat d’assurance habitation a été établi en fonction de la surface habitable initiale et n’a donc pas encore pris en compte ce nouvel espace. Une augmentation de la prime d’assurance sera à prévoir.
