Litige propriétaire – locataire : quels recours ?

23 mai 2022
Noe Bares
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Litige propriétaire – locataire : quels recours ?

Un litige propriétaire - locataire est très courant. Qu’il s’agisse de loyers impayés, de non-respect des normes de location du propriétaire ou autres, il existe des mécanismes pour régler un litige propriétaire - locataire. Avant de s’adresser au tribunal judiciaire, qui est toujours le tribunal compétent pour un litige propriétaire - locataire, il existe plusieurs procédures qui vous permettent de régler votre différend. Quels sont ces mécanismes ? Quels sont les droits et devoirs d’un locataire face à son propriétaire ? Lyanne vous dit tout.

En résumé …
Dans le cadre d’un litige propriétaire - locataire, il est recommandé d’essayer de régler le différend à l’amiable. Vous pouvez saisir pour cela la Commission Départementale de Conciliation ou le conciliateur de justice en fonction de la nature du litige. Ces solutions ne s’imposent pas au défendeur, seule une procédure judiciaire le peut. La procédure contentieuse est une décision de justice qui engage les deux parties. Le tribunal judiciaire tranchera définitivement votre litige. Si votre locataire ne réalise pas les travaux nécessaires, vous pouvez demander une injonction de faire. De la même manière, s’il ne paye pas ses loyers, vous pouvez demander une injonction de payer. Enfin, il est possible d’entamer une procédure d’expulsion à condition que l’on soit hors de la période de trêve hivernale.

La procédure à l’amiable

En cas de litige propriétaire – locataire, il est possible de se tourner vers la conciliation pour ne pas avoir à passer par les tribunaux. Il existe deux types de conciliations.

Si le litige porte sur le montant du loyer, les réparations locatives, les charges, l’état des lieux ou le dépôt de garantie, vous pouvez vous tourner vers la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Elle est composée de locataires et de propriétaires. La CDC n’a aucun pouvoir de contraintes, elle ne délivre que des avis consultatifs. Pour pouvoir la saisir, il faut vous tourner vers votre préfecture. 

S’il s’agit d’un loyer impayé, il faudra s’adresser au conciliateur de justice. Le conciliateur siège au tribunal judiciaire. Il faut donc s’adresser directement au tribunal judiciaire pour bénéficier de ses services. Il essaiera de trouver un accord entre les deux parties. 

Si ces procédures à l’amiable échouent, il est inévitable de régler le litige de façon contentieuse. 

La procédure contentieuse

Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour régler un litige propriétaire – locataire. C’est toujours le tribunal judiciaire qui est compétent pour ce genre d’affaires. Vous pouvez rédiger l’assignation vous-même ou sollicitez l’aide d’un avocat. Cette assignation sera remise au défendeur par voie d’huissier. 

À noter : Si le montant en jeu dans le litige est inférieur à 4 000 €, il est possible de saisir le tribunal par une simple déclaration au greffe à la place de l’assignation. 

Le défendeur sera alors convoqué avec le plaignant à une audience au tribunal dans un délai de deux mois après la remise de l’assignation. Si le litige porte sur un aspect financier, vous pouvez demander que les comptes bancaires de votre locataire soient bloqués jusqu’au jugement. Cette demande s’effectue par l’intermédiaire de l’huissier de justice.  Il est possible qu’une procédure de saisie de biens mobiliers ait lieu. 

Évidemment, le tribunal judiciaire ne rendra pas un simple avis. Il rendra une décision de justice qui liera les deux parties. Il convient donc de bien être certain de vous lorsque vous engagez ce genre de procédure. Elle est souvent coûteuse, d’autant plus pour la partie qui perd. 

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La procédure d’injonction

Lors d’un litige propriétaire – locataire, il existe des procédures spéciales : l’injonction de faire et l’injonction de payer. 

Si le litige concerne un montant supérieur à 7 600 €, vous pouvez demander une « injonction de faire ». Elle oblige le locataire à réaliser certains travaux en vertu de votre contrat de bail ou des Lois en vigueur. Pour en obtenir une, il faut contacter le greffe du tribunal judiciaire. Si le juge estime que vous êtes dans votre droit, il délivrera une injonction de faire. 

Le mécanisme de « l’injonction de payer » est similaire. Cependant, le déclenchement de cette procédure ne requiert pas de montant minimum mais seulement un refus de payer du locataire. Pour le reste de la procédure, c’est similaire. Contactez le greffe du tribunal judiciaire et le juge délivrera cette injonction s’il estime que vous êtes dans votre droit.

La procédure d’expulsion

Les principaux motifs d’expulsion sont les suivants :

– Non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie
Troubles causés au voisinage
Défaut de souscription d’assurance obligatoire

Avant de commencer cette procédure, le propriétaire doit demander la résiliation du bail ou utiliser la clause résolutoire du contrat. Le juge compétent pour une expulsion est le juge d’instance. C’est lui qui décidera d’expulser ou non le locataire. Après l’audience, sa décision sera transmise à la préfecture qui la délivrera par voir d’huissier au locataire.

Si le juge décide d’expulser le locataire du logement, ce dernier dispose d’un délai d’un mois à la suite de la notification du jugement. Une fois ce délai écoulé, l’huissier délivre un commandement de quitter les lieux au locataire qui dispose alors de 2 mois pour s’exécuter.

Attention ! Il est impossible d’expulser un locataire entre le 1er novembre et le 15 mars en vertu de la trêve hivernale.

L’assurance pour un locataire est-elle obligatoire ?

La Loi impose aux locataires d’être assurés. Pour les locataires de logements vides, il est nécessaire de souscrire à minima une assurance en responsabilité civile. Cela signifie que les locataires sont couverts pour les dommages qu’ils pourraient causer au logement ou à des tiers.

Lors de la signature du bail ou de sa reconduction, il est impératif de fournir au bailleur une attestation prouvant que vous êtes assuré. Si vous ne respectez pas cela, le propriétaire peut résilier le bail dans les dispositions prévues par la loi. Il est en droit d’entamer une procédure d’expulsion. Du moment où cette procédure vous est notifiée, le locataire dispose d’un mois pour fournir à son propriétaire une preuve d’assurance habitation.

Depuis la loi ALUR (2014), une alternative existe à la procédure d’expulsion en cas de défaut d’assurance d’un locataire. Le bailleur peut souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte du locataire. Le propriétaire peut exiger du locataire le remboursement de la prime d’assurance par douzième à chaque paiement du loyer.

Attention ! Le bailleur doit envoyer une mise en demeure informant le locataire de sa volonté de souscrire à cette assurance. Il ne peut pas tenter de résilier le bail en parallèle. Ce sont deux procédures qui ne peuvent être conduites ensemble.

La loi ALUR a prévu une pénalité sous forme de majoration de la prime d’assurance récupérable auprès du locataire. Elle a été fixée à 10 % par le décret ALUR du 30 mars 2016. Autrement dit, dans le cas où le bailleur souscrit une assurance multirisque habitation pour son locataire, il récupère le montant de l’assurance et peut assortir ce montant d’une majoration maximale de 10 %. 

Assurance locataire obligatoire : les exceptions

Il existe deux exceptions à l’obligation légale de souscrire une assurance habitation locataire :

– La location saisonnière
– Le logement de fonction

Attention ! Si l’assurance obligatoire pour locataire connaît des exceptions, il est fortement recommandé de s’assurer même dans ces hypothèses. Votre responsabilité sera engagée en cas de sinistre et vous devrez dédommager votre bailleur et/ou les tiers éventuels.

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Moïse. Paris.