Vous venez de rénover votre sous-sol ou vous souhaitez tout simplement aménager votre pièce à vivre afin de le louer ? Malheureusement un sous-sol est par définition impropre à l’habitation. La location d'un sous-sol transformé est-elle possible ? Lyanne fait le point avec vous sur le sujet dans ce guide !
En résumé …
On définit par sous-sol, tout étage ou pièce située en dessous du rez-de-chaussée d’un immeuble ou d’une simple maison. La pièce est donc majoritairement ou entièrement située au-dessous de la surface du sol. En raison de sa situation vis-à-vis du reste de l’habitation, le sous-sol est par définition impropre à l’habitation. Sa location est donc strictement interdite. En revanche, il est possible de proposer à la location un « souplex » un bien immobilier qui comprend un niveau en rez-de-chaussée et un autre en sous-sol à condition de respecter les critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Location sous-sol : comment définit-on le sous-sol ?
La nature impropre du sous-sol à l’habitation
En architecture, on définit par sous-sol, tout étage ou pièce situé en dessous du rez-de-chaussée d’un immeuble ou d’une simple maison. La surface concernée ou la pièce est donc majoritairement ou entièrement située au-dessous de la surface du sol.
En raison de sa situation vis-à-vis du reste de l’habitation, le sous-sol est par définition impropre à l’habitation. L’article L1331-22 du Code de la Santé Publique énonce, d’ailleurs, que « les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux ».
Par conséquent, la location d’un sous-sol est strictement interdite.
Toutefois, en constatant la hausse des prix générale des logements, de nombreux propriétaires font le choix d’aménager justement ce sous-sol pour en faire un espace habitable et gagner, de ce fait, quelques mètres carrés.
Même si la transformation concerne, avant tout, l’intérieur du logement, gardez à l’esprit qu’il est indispensable d’obtenir une autorisation des services de l’urbanisme pour le changement de fonction des pièces situées au sous-sol d’une habitation.
Attention : tout contrevenant s’expose à des sanctions comme l’évacuation des occupants de la location par le préfet dans un délai qu’il aura lui-même fixé. Un relogement des occupants du logement sera prévu par la suite.
La location du sous-sol est-elle possible dans le cas du souplex ?
Le souplex est issu d’une contraction entre le mot « sous-sol » et le mot « duplex ».
C’est donc un bien immobilier qui comprend un niveau en rez-de-chaussée et un autre en sous-sol. Il est possible, dans ce cas, de proposer à la location ce type de logement en tant que « souplex ». Toutefois la partie située au-dessus de la surface du sol doit répondre aux critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, avec au moins une pièce principale :
– d’une surface habitable de 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou d’un volume habitable de 20 m³ et d’une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ;
– disposant d’ouvertures sur l’extérieur pour la luminosité et l’aération ;
– alimentée en eau et en électricité ;
– contenant un équipement de chauffage.
Vous voulez faire le point sur vos contrats ?
Location sous-sol : l’intérêt d’aménager un appartement en souplex
Comment gagner des mètres carrés bien en aménageant son sous-sol en pièce habitable ?
Initialement un sous-sol n’est pas supposé être une surface habitable et sa nature est donc strictement encadrée par la Loi. C’est pourquoi son aménagement requiert plusieurs autorisations au préalable, à savoir :
– l’autorisation de votre syndicat de copropriété si vous êtes dans un immeuble. Vous devrez alors obtenir la majorité des voix lors de la réunion de l’assemblée générale ;
– l’autorisation sanitaire auprès de votre mairie afin de voir si votre sous-sol peut en effet se transformer en pièce habitable.
En plus de ces autorisations, il y aura également la question de la surface de la pièce :
– en-dessous des 5 mètres carrés, il n’y a aucune formalité à faire
– entre 5 et 20 mètres carrés, il vous faudra déclarer vos travaux à la mairie
– au-delà des 20 mètres carrés, un permis de construire devra être déposé afin de réaliser les travaux
A noter qu’il existe également une hauteur réglementaire et officielle à respecter pour les sous-sols de 1m80. Néanmoins, il arrive que certaines mairies attendent une hauteur supérieure à cette norme. Renseignez-vous auprès de votre commune pour éviter les mauvaises surprises !
Une fois l’aménagement de votre sous-sol légalisé et achevé, n’oubliez pas votre assurance habitation. En effet, vous devez prévenir votre compagnie d’assurance de l’augmentation de la surface habitable de votre maison. Votre contrat d’assurance habitation a été établi en fonction de la surface habitable initiale et n’a donc pas encore pris en compte ce nouvel espace. Une augmentation de la prime d’assurance sera à prévoir.