Interruptions incessantes du propriétaire dans le logement du locataire, taux d’humidité élevé, présence de nuisibles, absence d’installation électrique, … tous ces événements permettent de qualifier un trouble de jouissance. De quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les recours possibles ? On répond à toutes vos questions.
En résumé …
À travers le paiement du loyer et des charges, le locataire bénéficie d’un droit de jouissance paisible relatif à son logement. Mais du fait d'interruptions incessantes du propriétaire, de vices ou de défauts cachés, l’occupant n’est plus en mesure de jouir de son logement. C’est ce qu’on appelle les troubles de jouissance. Dans cette hypothèse, le locataire est en droit de demander réparation pour les vices cachés, ou encore la cessation des allées et venues du bailleur. Cette demande peut s’effectuer à l’amiable ou devant un juge.
C’est quoi un trouble de jouissance ?
Définition
C’est l’article 1721 du Code civil qui donne le fondement du trouble de jouissance : “Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.”
Ainsi, les propriétaires non occupants sont tenus de conférer à leur locataire le droit de jouissance du bien. Les locataires ont donc le droit d’occuper les lieux sans être perturbés. Et ce, pendant toute la durée du bail de location.
Mais si ce n’est pas le cas, le trouble de jouissance est caractérisé. Le propriétaire devra alors indemniser son locataire pour les préjudices occasionnés.
Exemples de trouble de jouissance
Pour vous aider à comprendre ce qu’est un trouble de jouissance, voici quelques exemples particulièrement fréquents :
– L’interruption incessante du propriétaire au sein du logement. Et ce, sans l’accord du locataire. Bien que le logement lui appartienne, le propriétaire ne peut se présenter au logement trop régulièrement, sans en aviser le locataire. L’idée est de le laisser vivre en toute tranquillité pendant la durée du bail.
– Les vices ou des défauts cachés : par exemple, la présence d’insectes ou de nuisibles, d’amiante, une humidité importante, etc. Dans ces hypothèses, le propriétaire devra régler le problème pour que le locataire puisse vivre dans le logement de manière décente.
– L’absence d’installations essentielles : comme une boîte aux lettres, des installations électriques, des robinets d’eau ,… Là encore, le locataire a le droit à un logement décent. Il doit donc avoir la possibilité d’accéder à toutes les installations prévues aussi bien dans l’appartement ou la maison, que dans les parties communes.
Attention, si des troubles de jouissance sont causés par un tiers (comme du tapage nocturne, des troubles anormaux de voisinage, un cas de force majeure, une catastrophe naturelle, …), le propriétaire-bailleur ne peut être mis en cause.
Que faire en cas de trouble de jouissance ?
Règlement amiable
Pour limiter les litiges entre propriétaire et locataire, la première chose à faire est d’en discuter de manière civilisée. Il se peut, en effet, que le manquement provienne d’une négligence de la part du propriétaire, et non pas d’un acte délibéré. Dans ce cas, vous devez porter à sa connaissance l’ensemble des troubles que vous subissez afin qu’il puisse régler le problème.
Si vos démarches à l’oral ne mènent à rien, vous pourrez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure pourra alors servir de preuve dans l’hypothèse où une procédure judiciaire doit être enclenchée.
Après l’envoi du courrier écrit, si votre demande n’aboutit pas dans un délai de deux mois, vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation. Ici, un médiateur tentera de régler le litige avec le propriétaire pour trouver une solution pouvant satisfaire les deux parties.
Règlement judiciaire
Enfin, si aucun accord n’est trouvé malgré la médiation, vous pouvez saisir le tribunal d’instance.
En fonction de votre dossier, vous pourriez obtenir :
– une réduction du montant du loyer, voire une dispense (et ce, jusqu’à la fin des travaux) ;
– l’obligation de réaliser les travaux nécessaires pour la remise aux normes ;
– des dommages et intérêts pour la réparation du préjudice subi.
Attention, malgré les troubles de jouissance, vous êtes tenu de régler l’ensemble des loyers. À défaut, c’est vous qui ne respectez pas vos obligations contractuelles. L’action en justice risque alors d’être jugée en votre défaveur.
Votre assurance protection juridique
Dans l’hypothèse où aucun accord amiable n’est envisageable avec votre propriétaire pour les troubles de jouissance, vous devrez saisir la justice. Et pour cela, il est préférable d’avoir les conseils avisés d’un expert du droit. Justement, avec la garantie protection juridique de votre contrat d’assurance multirisque habitation, vous bénéficiez de conseils, mais également d’une représentation en cas de défense ou recours.
Dans tous les cas, c’est l’assurance qui prend en charge l’ensemble de ces frais juridiques.
