L’isolation phonique: une obligation pour un propriétaire ?

10/07/2022
Noe Bares
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L’isolation phonique: une obligation pour un propriétaire ?
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L’isolation phonique: une obligation pour un propriétaire ?

Des nuisances sonores proviennent sans cesse de votre voisinage ou de la rue : l’isolation phonique est-elle une obligation de votre propriétaire ? Peut-on le contraindre à réaliser des travaux d’isolation phonique ? Pas de panique, Lyanne répond à toutes vos interrogations !

En résumé :
Aucune réglementation n’impose à un propriétaire d’entreprendre la rénovation d’une mauvaise isolation phonique, comme c’est le cas pour l’isolation thermique. Il n'est donc pas possible d'obliger votre propriétaire d'un logement à réaliser des travaux d'insonorisation. Une isolation acoustique est en revanche imposée depuis 1969, par une réglementation dont les exigences ont été renforcées par l’arrêté du 28 octobre 1994 relatif à une « Nouvelle Réglementation Acoustique» (NRA) . Le 13 avril 2017, un décret est venu compléter les mesures antérieures en définissant le niveau d’isolation acoustique à atteindre en fonction de l’emplacement des bâtiments et du Plan de Gêne Sonore (PGS). 

Isolation phonique : le propriétaire a-t-il une obligation d’isolation ?

Peut-on forcer un propriétaire à insonoriser son logement ?

Aucune réglementation n’impose à un propriétaire d’entreprendre la rénovation d’une mauvaise isolation phonique, comme c’est le cas pour l’isolation thermique.

Il n'est donc pas possible d'obliger votre propriétaire d'un logement à réaliser des travaux d'insonorisation. 

Attention cependant, s’il a réalisé des travaux qui ont détérioré l’isolation phonique originale de la construction, un copropriétaire peut être tenu responsable . Ainsi, en cas de nuisances sonores, seule la responsabilité de l'auteur des troubles (la personne qui occupe le logement) peut être engagée. Les voisins victimes des bruits doivent donc s'adresser :

- au propriétaire occupant ;

- ou, si le logement est loué, au locataire du logement.

A noter que si le propriétaire est tenu informé par le biais d’une lettre recommandée avec avis de réception notamment, que son locataire engendre des nuisances, alors le propriétaire doit engager certaines démarches auprès du fauteur de troubles. S'il ne le fait pas, sa responsabilité peut être engagée.

Isolation acoustique : que dit la réglementation?

Depuis 1969, l’isolation acoustique est imposée par une réglementation dont les exigences ont été renforcées par l’arrêté du 28 octobre 1994 relatif à une « Nouvelle Réglementation Acoustique» (NRA) . 

Le logement est antérieur à 1970

Pour un logement ancien, il n’y a aucune exigence en ce qui concerne l’isolation phonique d’un logement ancien. 

Néanmoins, il est possible qu’une procédure judiciaire démontre que votre logement est « impropre à sa destination » et oblige le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires.

Le logement a été construit entre 1970 et 1996

Dans cette situation, votre logement est bel et bien soumis à la réglementation du 14 juin 1969 dont les exigences sont moins sévères qu’aujourd’hui. 

Là encore, seuls des travaux d’isolation supplémentaires, pour plus de confort et en accord avec le propriétaire sont possibles. 

Le logement a été construit après 1996

Attention, votre logement est soumis à la nouvelle réglementation acoustique. 

De ce fait, il doit répondre à ses exigences en termes de planchers, bruit des équipements individuels et collectifs, cloisons, fenêtres, dans les logements et dans les parties communes de l’immeuble.

Bon à savoir : si d’importants travaux de rénovation sont envisagés pour toute habitation située dans le Plan de Gêne Sonore, le décret du 13 avril 2017 entré en vigueur le 1er juillet s’applique dans les trois cas précités.

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Isolation phonique : une obligation pour le propriétaire dans les zones concernées par le Plan de Gêne Sonore (PGS) ?

Plan de Gênes Sonores : quelles sont les zones concernées ? 

Le Plan de Gêne Sonore (PGS) est un document introduit par la loi 92-1444 du 31 décembre 1992, qui délimite des zones dans lesquelles les riverains peuvent bénéficier d’une aide à l’insonorisation de leur logement. 

Attention cette aide ne peut être allouée que sous certaines conditions. 

A l’heure actuelle, seuls 11 principaux aéroports sont dotés d’un PGS :

- Bâle-Mulhouse ;

- Beauvais-Tillé ;

- Bordeaux-Mérignac ;

- Lyon-Saint-Exupéry ; 

- Marseille-Provence ;

- Nantes-Atlantique ;

- Nice-Côte d’Azur ;

- Paris-Charles de Gaulle ; 

- Paris-Orly ;

- Paris-Le Bourget ;

- Toulouse-Blagnac.

Si vous souhaitez visualiser les PGS des aéroports, vous pouvez le faire grâce à l’outil géoportail.

Les PGS des 3 aéroports d’Île-de-France indiquent par exemple les éléments suivants :

- PGS de Paris CDG (approuvé le 11 décembre 2013) qui concerne 24 783 hectares, 64 communes, 96 306 logements concernés pour 256 176 habitants ;

- PGS de Paris-Le Bourget (approuvé le 28 décembre 2011) qui concerne 1903 hectares, 10 communes, 14 920 logements concernés pour environ 40 000 habitants ;

- PGS de Paris-Orly (approuvé le 30 décembre 2013) qui concerne 9 344 hectares, 37 communes, 51 542 logements concernés pour 123 902 habitants ;

Isolation phonique : une obligation pour le propriétaire lors de la réhabilitation d’un logement ?

Le propriétaire n’est soumis à aucune obligation d’isolation phonique, même lors de la réhabilitation d’une habitation. 

Toutefois cela peut être une opportunité pour le propriétaire dont la valeur du logement peut être valorisée et rentabilisée par la plus-value ainsi apportée. 

En effet un appartement convenablement isolé constitue un élément de confort supplémentaire pour les locataires potentiels.

Dans la mesure où ces travaux représentent un coût, le propriétaire peut le répercuter de manière raisonnée sur le montant des loyers.

A noter que ce supplément sera d’autant mieux accepté si l’isolation est jugée efficace par le locataire.

En ce qui concerne l’isolation thermique : que dit la loi sur les travaux d’isolation ?

Contrairement à l’isolation phonique, il existe une véritable obligation à la charge des propriétaires depuis le décret du premier janvier 2017.

En effet, ils sont dans l’obligation de réaliser des travaux d’isolation pour les logements dont le diagnostic énergétique (DPE) est classé F ou G. 

L’objectif est de rendre plus économique, écologique et confortable les logements anciens tout en évitant les déperditions thermiques. 

Afin d’inciter les propriétaires et les différents professionnels du bâtiment à réaliser ces travaux, l’état accorde différentes aides financières :

- Eco-prêt à taux 0 ;

- Prime CEE (Certificat d’Economie d’Energie) ;

- Crédits d’impôt ;

- Subventions locales ;

- Exonération de la taxe foncière ;

- TVA à un taux réduit à 5.5%.

Si des contraintes techniques ou d’urbanisme empêchent la mise en œuvre de travaux, certains bâtiments sont dispensés de cette obligation comme les raisons suivantes :

- L’aspect de l’isolation donne un rendu non-conforme au PLU (Plan Local D’Urbanisme) ;

- Le bâti est trop fragile pour recevoir un isolant ;

- Le bâtiment fait partie d’un site classé ou il est à proximité d’un monument historique ;

- La pose d’un isolant entraîne des modifications de servitude ou d’implantation du bâtiment.

Quels sont les travaux d’isolation concernés ?

Pour améliorer le bilan énergétique, différents travaux peuvent être entrepris :

- La mise en place de chauffage éco responsable ;

- La réfection du toit ;

- L’isolation des murs ou du plancher ;

- Le remplacement des fenêtres à simples vitrages.

Attention : il est obligatoire pour le propriétaire de réaliser une réfection de toiture si celle-ci doit être remplacée à plus de 50 %. 

De la même manière, si les surfaces des murs du logement sont constituées à plus de 50 % de de béton, de métal de terre cuite ou de ciment, le propriétaire est tenu de prendre à sa charge une nouvelle isolation.

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