Comment fonctionne la révision des loyers ?

Les propriétaires ont la possibilité de réviser le montant des loyers de leur location. Mais attention, le législateur encadre les conditions d’une telle augmentation. Alors comment fonctionne la révision des loyers ? Les réponses sont ici.

En résumé …
Le propriétaire dispose de plusieurs possibilités pour réviser le loyer de son locataire. La première est une révision annuelle qui est spécifiquement prévue dans le contrat de bail. Outre cette possibilité, les propriétaires peuvent aussi majorer le loyer mensuel de manière exceptionnelle. Notamment, en cas de travaux d’amélioration, énergétiques ou de sous-estimation initiale.

La révision des loyers annuelle

Dès lors que le contrat de location prévoit une clause de révision des loyers, le propriétaire est en droit d’augmenter le loyer, et ce, une fois par an. À défaut de clause, le montant du loyer restera identique pendant toute la durée du bail.

Mais attention, le propriétaire bailleur doit respecter certaines conditions.

A noter que votre tarif d’assurance habitation ne tient pas compte du montant de loyer. Ainsi, même si votre propriétaire décide d’augmenter votre loyer, vous n’êtes pas tenu d’en informer votre assureur.

La date de révision des loyers

Par principe, la clause de révision fixe une date anniversaire à laquelle le propriétaire est en droit de majorer le montant du loyer. À défaut de date préétablie, c’est la date de signature du bail qui prévaut.

C’est à partir de la date de révision que le propriétaire peut faire une demande d’augmentation des loyers pour l’année en cours. Le nouveau loyer s’appliquera à partir de la demande de révision et non la date de révision.

Par exemple, si le contrat prévoit une date de révision au 15 janvier 2021 et que le propriétaire attend le 15 octobre 2021 pour faire sa demande, le locataire devra payer le nouveau montant à partir du 15 octobre 2021.

Ainsi, la demande de révision n’est pas rétroactive.

Dans tous les cas, la loi ALUR impose au propriétaire d’informer son locataire de la révision du loyer.

À noter : même si le contrat de bail prévoit une telle clause, le propriétaire n’est pas dans l’obligation d’exercer ce droit. Le loyer peut donc se maintenir au même montant pendant toute la durée du bail.

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Le montant d’indexation

Le propriétaire ne peut doubler le montant du loyer du jour au lendemain. Il doit en effet se référer à l’indice de référence des loyers (IRL) présent dans la clause d’indexation du contrat de bail. Cet indice est publié par l’INSEE et évolue chaque trimestre de l’année.

Ensuite les propriétaires doivent faire le calcul suivant :

Prix du loyer * nouvel indice / dernier indice IRL

Par exemple :
Le loyer est de 500 €
L’indice du 2e trimestre 2021 est de 131,12
L’indice du 3e trimestre 2021 est de 131,67

Concrètement, le nouveau loyer est de : 500 * 131,67 / 131,12 = 502,09 €

À noter : les trimestres pris en compte ne correspondent pas aux trimestres de l’année civile. Par exemple, le troisième trimestre est publié en octobre, et le quatrième trimestre en janvier.

La révision des loyers exceptionnelle

Les travaux d’amélioration

En cas de travaux d’amélioration du logement, le propriétaire est en droit d’appliquer une augmentation du loyer. Mais attention pour obtenir cette réévaluation, plusieurs conditions doivent être réunies :

La mention dans le contrat de bail : une telle majoration doit être prévue dès la signature du contrat ou à travers un avenant si les parties sont d’accord. La clause doit alors préciser la nature des travaux, le montant de la majoration et les éventuelles modalités de résiliation.

La nature des travaux : la majoration intervient seulement s’il s’agit de travaux pris en charge par le propriétaire (ou la copropriété) dans l’objectif d’améliorer le logement (pose d’un double vitrage, ascenseur, …). En revanche, si le logement est insalubre et nécessite des travaux de remise aux normes, le propriétaire ne pourra demander une majoration du loyer. Il est, en effet, dans son obligation de fournir au locataire un logement décent.

Dès lors que les travaux sont terminés, le locataire devra payer le montant du loyer majoré.

Les travaux énergétiques à l'origine d'une révision des loyers

Si des gestes simples sont envisageables pour protéger son logement en hiver, les propriétaires peuvent aussi faire porter sur le locataire une partie des travaux énergétiques. Et pour cause, ces travaux lui bénéficieront directement en faisant réduire ses factures.

Mais attention, cette disposition n’est pas valable si le logement est loué meublé.

Pour bénéficier de ce partage des travaux, le propriétaire a deux possibilités :

– réaliser un bouquet de travaux (c’est à dire au minimum deux types d’amélioration énergétique, telles que l’isolation thermique de la toiture, l’isolation thermique des portes, l’isolation thermique des fenêtres, …) ;

– faire en sorte que le logement atteigne un niveau de performance énergétique globale minimal.

La contribution du locataire est soit forfaitaire (montant déterminé en fonction du type de logement) ou réelle (en fonction des économies d’énergie effectivement perçues).

Le loyer sous-évalué

Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux autres biens immobiliers similaires, le propriétaire peut proposer à son locataire la signature d’un autre contrat de bail. Là encore, un formalisme strict est exigé :

Le délai : le propriétaire doit envoyer une proposition au minimum 6 mois avant l’échéance du bail.

Les justificatifs : il doit fournir plusieurs exemples de biens similaires (superficie, équipement, performance énergétique, équipement, quartier,…) à des prix plus élevés.

Le formalisme : la demande de nouveau contrat doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé

Le principe de l’encadrement des loyers

Le principe de l’encadrement des loyers signifie que le propriétaire ne peut augmenter le loyer du nouveau locataire de manière arbitraire.

Attention, ce principe ne s’applique que pour les zones tendues. C’est-à-dire, celles pour lesquelles la demande de logement est plus forte que l’offre.

Sans encadrement, de nombreux propriétaires bailleurs sont tentés d’augmenter le prix du loyer afin de rentabiliser au maximum leur investissement locatif. Dans certaines zones géographiques (notamment les grandes villes), la recherche d’appartement ou de maison devient alors impossible.

Pour plus de détails, c’est ici.

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