Diagnostic immobilier en cas de vente ou location

Le saviez-vous ? En cas de vente ou de mise à la location d’un bien, la loi impose au propriétaire/bailleur l’établissement d’un dossier de diagnostics techniques (DDT) afin d’ informer et protéger l’acquéreur ou le locataire. Le diagnostic immobilier en fait justement partie. Que contient un diagnostic immobilier ? Quels diagnostics effectuer en cas de vente ? Pas de panique, Lyanne vous explique tout dans ce guide !

En résumé …
Le diagnostic immobilier est un ensemble de documents destinés à informer le potentiel acheteur ou locataire sur certains aspects du logement qu’ils projettent de louer ou d’acquérir.
L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’ « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ».
Ce dossier de diagnostic technique est composé de 8 parties :

- Un état d’amiante ;
- Un constat de risque d’exposition au plomb ;
- Un état relatif à la présence de termites ;
- Un diagnostic de performance énergétique ;
- Un état de l’installation intérieure du gaz ;
- Un état de l’installation intérieure de l’électricité ;
- Un état de l’installation d’assainissement non collectif ;
- Un état des servitudes « risques » et d’information sur les sols.

Lors de la signature de l’acte authentique de vente des documents vous avez constaté l’absence de diagnostic immobilier ?
Sachez qu’en tant qu’acheteur, vous pouvez faire jouer la garantie des vices cachés.
Cette garantie, aussi nommée garantie de qualité, est une garantie qui protège l’acheteur contre les vices cachés qui dégradent les qualités d'une chose vendue.

Diagnostic immobilier en cas de vente : qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit de documents destinés à informer le potentiel acheteur ou locataire sur certains aspects du logement qu’ils projettent de louer ou d’acquérir.

Quel est le contenu du diagnostic immobilier ?

C’est l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ».

Ainsi ce dossier de diagnostic technique est composé de 8 parties :

– Un état d’amiante ;
– Un constat de risque d’exposition au plomb ; – Un état relatif à la présence de termites ;
– Un diagnostic de performance énergétique ;
– Un état de l’installation intérieure du gaz ;
– Un état de l’installation intérieure de l’électricité ;
– Un état de l’installation d’assainissement non collectif ;
– Un état des servitudes « risques » et d’information sur les sols.

Le diagnostic immobilier en cas de vente d’une maison individuelle

En cas de vente d’une maison individuelle, le vendeur doit fournir les documents suivants :

– État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;

– Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa) ;

– État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;

– État de l’installation d’assainissement non collectif ;

– Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;

– État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;

– État relatif à la présence de termites permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque ;

– État des risques et pollutions (miniers, naturels, sismiques, technologiques, radon…) afin de déterminer si la maison est située dans une zone à risque ;

– Le vendeur doit également mentionner la présence d’un risque de mérules (champignon), notamment si la maison est située dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté ;

– Depuis le 1er janvier 2020, la Loi Elan impose également au vendeur de logements neufs la remise d’un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement à l’acquéreur.

Le diagnostic immobilier en cas de vente d’un logement en copropriété

Le vendeur doit fournir les documents suivants en cas de vente d’un logement en copropriété :

– Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa) ;
– Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
– État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
– État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
– État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
– État relatif à la présence de termites afin de déterminer si le logement est situé dans une zone à risque ;
– État des risques et pollutions (naturels, sismiques, radon, miniers, technologiques…) afin de déterminer si la maison est située dans une zone à risque.
– la surface privative du lot de copropriété doit être mentionnée dans la promesse d’achat ou de vente, ainsi que la présence d’un risque de mérule si le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté.

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Diagnostic immobilier en cas de vente : l’opposabilité du DPE en cas de mauvaise information

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE (diagnostic de performance énergétique), appartenant à la liste des documents du diagnostic immobilier, devient opposable.
Cela signifie que concrètement, ce document n’est plus uniquement informatif. Les acheteurs ou les locataires pourront donc désormais obtenir réparation, en cas d’informations erronées sur le DPE du logement concerné.
Soyez donc vigilants dans la lecture du diagnostic immobilier du bien que vous souhaitez louer ou acquérir !

Absence de diagnostic immobilier pour une vente

Lors de la signature de l’acte authentique de vente des documents vous avez constaté l’absence de diagnostic immobilier ?
Sachez qu’en tant qu’acheteur, vous pouvez faire jouer la garantie des vices cachés.
Cette garantie, aussi nommée garantie de qualité est une garantie qui protège l’acheteur contre les vices cachés qui dégradent les qualités d’une chose vendue.
Cela signifie qu’en l’absence de tels documents, vous disposez d’un délai de 2 ans pour mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés.
La durée de cette garantie est limitée à 5 ans après l’achat.

Par exemple, la vente peut être annulée, ou l’acheteur peut demander au juge une diminution du prix si l’état des risques naturels et technologiques ne figure pas parmi les documents de vente.

Si lors de la signature de l’acte authentique de vente l’installation d’assainissement non collectif est non conforme,   l’acquéreur dispose d’un délai d’un an après l’acte de vente pour procéder aux travaux de mise en conformité.

L’acheteur dispose également d’un droit de rétractation.
Ce droit lui permet de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un délai de 10 jours calendaires après la signature de la promesse.
Cela signifie qu’il peut librement renoncer à la vente n’importe quel jour du calendrier de l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés.
C’est dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant la remise en main propre ou la promesse de vente.

La réglementation ne prévoit aucune sanction particulière à l’encontre du vendeur qui ne respecte pas son obligation d’informer le candidat acquéreur en ce qui concerne le Diagnostic de performance énergétique (DPE).
Néanmoins, des sanctions de droit commun peuvent être appliquées :

Sur le plan pénal, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au vendeur une amende de 37 500€ et une peine de 2 ans de prison si l’annonce comporte des informations sur le DPE de nature à induire en erreur le candidat acquéreur ou reposant sur des indications fausses ;

Sur le plan civil, l’absence de DPE peut être qualifiée de dol. En droit français, le dol est   une tromperie, caractérisée par des manœuvres frauduleuses d’un cocontractant dans le but de tromper son partenaire et provoquer chez lui une erreur.
Dans cette situation, la sanction applicable est la nullité de l’acte de vente ou la diminution du prix de vente.  

Le diagnostic immobilier en cas de location

Pour une mise en location de son habitation, le bailleur a l’obligation de fournir plusieurs diagnostics :

– Un constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
-Un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;
– Une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ;
– Un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
– Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
– Un état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

A noter que l’ensemble de ces diagnostics doit être rassemblé dans un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au contrat de bail.

Absence de diagnostic immobilier pour une location

L’absence de constat de risque d’exposition au plomb, du diagnostic de performance énergétique, ou de l’état des risques naturels et technologiques, entraîne les mêmes sanctions que pour la vente.
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire afin d’engager la responsabilité du bailleur pour vices cachés (comme pour la vente) en saisissant le tribunal d’instance.

Le préfet ou le maire peut ordonner au bailleur de faire réaliser des travaux si un danger pour la santé des locataires est détecté.



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