Tout savoir sur la location d’une résidence secondaire

Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est possible de louer une résidence secondaire périodiquement ou à l’année. Comment fonctionne la location d'une résidence secondaire ? Quelles sont les démarches à suivre ? Lyanne fait le point avec vous sur ces questions.

En résumé …
Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est possible de louer une résidence secondaire périodiquement ou à l’année. Le choix de la location vide ou meublée se fera en fonction de la durée de la location. En effet, pour une location de courte durée, il sera plus judicieux d'opter pour un logement meublé tandis qu’une location nue sera privilégiée pour les locations de longue durée. Pour une location courte ou saisonnière, sachez que vous n'êtes pas dans l'obligation de souscrire une assurance habitation. En effet, c’est votre propriétaire qui est légalement tenu d’assurer son bien. Pour les locations de longue durée, la souscription d'une assurance habitation est, en revanche, obligatoire. La formule multirisques habitation semble ainsi toute indiquée. Vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une maison ?
Louer votre bien en tant que résidence secondaire peut être une solution financièrement intéressante. Il convient de respecter certaines règles pour une location de résidence secondaire saisonnière :
-La location de résidence secondaire doit se faire pour l’usage exclusif du locataire. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas être présent dans le logement.
-Le locataire ne peut pas élire domicile dans le logement.
-La location de résidence secondaire doit se faire pour une courte période. A la journée, à la semaine ou au mois, sans dépasser 90 jours pour un même client.
-Un logement qualifié de « meublé », doit contenir un minimum d’éléments (meubles, literie, réfrigérateur, ...).
-Si le règlement de copropriété l'interdit, la location de résidence secondaire ne peut pas se faire.

Résidence secondaire et résidence principale : quelles différences ?

D’après l’administration fiscale, la résidence principale et la résidence secondaire font l’objet de définitions bien précises :

-La résidence principale est celle dans laquelle le contribuable habite et vit. Il n’est donc pas possible de posséder deux résidences principales.

-La résidence secondaire est, en général, un logement de villégiature occupé pendant une courte période. Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont donc considérés comme des résidences secondaires.

Si vous êtes locataire d’une résidence secondaire

Vaut-il mieux louer une habitation vide ou meublée ?

Vous désirez louer une résidence secondaire ? Il est tout à fait possible de le faire de manière périodique ou bien à l’année.

Le choix de la location vide ou meublée se fera en fonction de la durée :


– En effet, pour une location de courte durée, il est plus judicieux d’opter pour un logement meublé ;

– En revanche, en ce qui concerne les locations sur le long terme, une location nue sera préférable.



Il est primordial de dresser un état des lieux d’entrée détaillé avec le propriétaire avant de procéder à la signature du bail.
Dans le cas où la résidence est éloignée de votre habitation principale, n’hésitez pas à confier cette tâche à un huissier pour éviter tous litiges ultérieurs.

Comment assurer la location d’une résidence secondaire ?

Les locations de courtes durée

Pour une location courte ou saisonnière, sachez que vous n’êtes pas dans l’obligation de souscrire une assurance habitation. C’est votre propriétaire qui est légalement tenu d’assurer son bien. Il est tout de même important de savoir que cette assurance ne couvre que les dommages que le bien pourrait causer à ses occupants (dégâts des eaux, incendie…) mais qu’elle ne prend pas nécessairement en charge les éventuels sinistres dont vous pourriez être à l’origine.

Autrement dit, si vous détériorez les biens ou les murs, les réparations pourraient être à votre charge. Il reste donc conseillé de vous assurer, au moins en responsabilité civile pour être couvert dans ce genre de situation.

Les locations de longue durée

Pour les locations de longue durée, la souscription d’une assurance habitation est obligatoire.
La formule multirisques habitation semble toute indiquée. Vous devez être couvert pour les sinistres qui pourraient intervenir pendant votre absence. Qu’il s’agisse d’un dégât des eaux ou d’éventuels cambriolages par exemple.

De la même manière, si votre résidence secondaire dispose d’un jardin ou d’une piscine, ne négligez pas ces aménagements !
Des options supplémentaires doivent être envisagées puisqu’une multirisque habitation ne les prend généralement pas en charge.

Sachez également que vous devrez vous acquitter du versement de la taxe d’habitation. L’occupant doit s’en acquitter au 1er janvier de chaque année, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire.

Le conseil de Lyanne : afin d’amortir les coûts de la location de votre résidence secondaire, vous pouvez envisager de la sous-louer. Le propriétaire doit toutefois vous autoriser cette sous-location.

Vous proposez à la location votre résidence secondaire

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison ? Louer votre bien en tant que résidence secondaire peut être une solution financièrement intéressante. Le remboursement de l’emprunt pourrait, ainsi, être pris en charge par le montant des loyers.

Comment assurer une résidence secondaire mise en location ?

Si vous décidez de louer votre bien sur de courtes durées, l’assurance habitation sera obligatoire pour vous.
Souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO) vous apporte les garanties nécessaires.

Vous êtes libre d’accepter ou de refuser que le locataire sous-loue la résidence et en fixer les éventuelles limites lors de la signature du bail.

La garantie loyers impayés

Les risques de loyers impayés pour une habitation louée en résidence secondaire sont plus faibles que la moyenne. En effet, les locataires d’une résidence secondaire disposent généralement de revenus confortables, ce qui n’empêche pas de vous assurer de leur réelle solidité financière.
Vous souhaitez en savoir plus sur la garantie des loyers impayés ? Lyanne répond à toutes vos questions.

Location d’une résidence secondaire : les règles à suivre

Tout propriétaire disposant d’une résidence secondaire peut la louer:

-sur de courtes périodes, à des clients de passage, pour leur usage exclusif.
-À l’année, dans ce cas la location de la résidence secondaire suit les mêmes règles que celle d’un logement meublé classique ;

Il convient de respecter certaines règles pour une location de résidence secondaire saisonnière :

-La location de résidence secondaire doit se faire pour l’usage exclusif du locataire. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas être présent dans le logement.
-Le locataire ne peut pas élire domicile dans le logement.
-La location de résidence secondaire doit se faire pour une courte période. A la journée, à la semaine ou au mois, sans dépasser 90 jours pour un même client.
-Un logement qualifié de « meublé », doit contenir un minimum d’éléments (meubles, literie, réfrigérateur, …).
-Si le règlement de copropriété l’interdit, la location de résidence secondaire ne peut pas se faire.

Les démarches pour louer sa résidence secondaire en location saisonnière

Si vous souhaitez louer votre résidence principale, vous ne pourrez pas la louer plus de 120 jours… Il faut aussi noter qu’un même locataire ne peut excéder 90 jours consécutifs. Veillez à ne oublier d’enregistrer ou de déclarer votre location à la mairie du lieu du bien.
Si votre bien est une résidence secondaire, vous ne serez pas soumis à la restriction des 120 jours par an.
Par contre, vous devrez vous attendre à des formalités administratives longues.
Selon la commune dans laquelle la résidence secondaire se trouve, les démarches pour assurer la location saisonnière d’une résidence secondaire varient.

Trois cas de figure peuvent se présenter :

Une autorisation de changement d’usage puis une déclaration du logement en mairie qui utilise un numéro de déclaration

C’est le cas notamment à Cannes, Paris, Bordeaux, Nice, Annecy, Aix-en-Provence, Strasbourg, Toulouse, Tours et Lyon.

Ce qui revient à la transformation d’un local d’habitation en local dédié à la location saisonnière.

Pour que l’autorisation de changement d’usage soit acceptée, vous aurez l’obligation de respecter le principe de compensation, c’est-à-dire l’achat d’un local commercial de surface équivalente à votre bien afin que la perte de logement soit compensée.

Une déclaration du meublé en mairie, suivie d’une autorisation de changement d’usage

Cette procédure s’applique dans les villes de plus de 200 000 habitants.
Ou les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. À noter néanmoins que rien n’empêche une commune de prendre la décision d’imposer cette procédure.

Une déclaration du meublé mis en location saisonnière sans nécessité d’obtenir une autorisation

Ce cas se présente pour toutes les autres communes.
Pour mettre une résidence secondaire en location saisonnière, il est donc conseillé de s’adresser à la mairie de sa commune pour connaître les démarches.

Formalités et taxation

Le propriétaire loueur doit également demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee (formalité gratuite). En retour, il obtiendra un numéro SIRET qu’il utilisera sur sa déclaration complémentaire de revenus.

Il est possible que le loueur soit amené à payer la cotisation foncière des entreprises selon la situation du propriétaire, le lieu et l’utilisation personnelle du bien mis en location. Dans ce cas, il convient de s’adresser directement au service des impôts des entreprises du lieu de la résidence secondaire mise en location.


Est-il possible de louer une résidence secondaire sur des sites de location touristique en ligne ?

Depuis l’adoption de la loi ELAN du 24 novembre 2018, des règles strictes régissent la location de résidence secondaires via des plateformes en ligne. Avec notamment des sanctions durcies envers les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations.

En fonction de la commune où se trouve le bien immobilier et de sa nature, la possibilité de louer une résidence secondaire diffère.

Dans les villes de moins de 200 000 habitants :
Il est possible de louer une résidence secondaire via des plateformes de location en ligne ;

Dans les villes de plus de 200 000 habitants :
-Si la résidence secondaire à une destination d’habitation, elle ne peut pas être louée sur des plateformes de location en ligne ;

-Si la résidence secondaire a une destination commerciale, elle peut être louée sur des plateformes de location en ligne. Le propriétaire est alors tenu de déclarer son meublé de tourisme à la mairie.
Quelle que soit la commune dans laquelle se trouve le logement.
Certaines communes fournissent aux propriétaires un numéro d’enregistrement pour chaque logement en question.
Ce numéro doit impérativement être publié dans chaque annonce de location. Il doit se conformer au règlement de propriété qui peut interdire la présence d’un meublé de tourisme dans l’immeuble.


Le cas spécifique des "zones tendues"

À Paris, dans les départements des Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, ainsi que dans les villes de plus de 200 000 habitants et les villes de 50 000 habitants en « zone tendue », il faut faire une demande d’autorisation de changement d’usage de la résidence secondaire mise en location.

Les revenus encaissés par le loueur au titre de la location de sa résidence secondaire doivent être déclarés aux impôts. Il doit les déclarer au titre du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les plateformes de location de courte durée déclarent automatiquement les revenus des propriétaires aux impôts depuis le 1er janvier 2019. Si le revenu généré par la location est supérieur à 23 000 € par an, le loueur est dans l’obligation de s’affilier au régime social des indépendants (RSI). Sauf dérogation, et doit ainsi s’acquitter des cotisations sociales.

Comme cela est le cas dans 14 745 communes en France, si la commune impose le paiement de la taxe de séjour au locataire, le propriétaire loueur est tenu de la faire payer par son locataire puis de reverser les sommes à la commune.


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