Calculer la valeur résiduelle d’un bien immobilier

Lorsqu’il s’agit d’indemniser un assuré à l’occasion d’un sinistre, il existe un certain nombre de référentiels méthodologiques pour calculer le montant de l’indemnité à verser. Ce montant est, de manière générale, proportionnel à la valeur résiduelle du bien couvert. En plus de la formule choisie dans le cadre de votre assurance habitation, ce montant va dépendre de l’évaluation d’un expert. Focus sur le calcul de la valeur résiduelle d’un bien immobilier.

En résumé …
La valeur résiduelle est égale à la valeur à neuf de laquelle on déduit les amortissements. C’est donc l’estimation de la valeur d’un actif à un moment donné, compte tenu de sa dépréciation dans le temps. Si votre contrat prévoit une garantie “valeur à neuf”, et à condition que la reconstruction soit réalisée dans les deux années suivant le sinistre, l’assureur verse à ce titre une indemnité complémentaire (limitée à un pourcentage fixé dans votre contrat de la valeur vénale).

La valeur résiduelle : quelle définition ?

Dans une logique comptable, afin d’évaluer un actif immobilier, la valeur résiduelle est égale à la valeur à neuf de laquelle on déduit les amortissements. C’est donc l’estimation de la valeur d’un actif à un moment donné, compte tenu de sa dépréciation dans le temps.

En ce qui concerne l’approche assurantielle, la valeur résiduelle correspond à la valeur à neuf affectée d’un coefficient de vétusté. Pour les biens immobiliers comme mobiliers, l’assureur peut en effet appliquer une vétusté en fonction de la dépréciation subie par le bien depuis son achat. Cela intègre des facteurs tels l’ancienneté, l’usure, la qualité de l’entretien, les caractéristiques du bien relativement à son marché, etc. Ce coefficient de vétusté est justifié par l’article L121-1 du Code des assurances qui stipule : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ». (Mais les parties peuvent y déroger, c’est notamment le cas avec les garanties “valeur à neuf” ou “valeur de reconstruction”.)

La valeur résiduelle et la valeur de reconstruction à l’identique

Ces notions désignent des réalités différentes.

La valeur vénale correspond à la valeur marchande d’un bien identique sur le marché. Dans les faits, il s’agit souvent de la valeur à neuf affectée d’un coefficient de vétusté, ce que l’on appelle “valeur résiduelle”. Ce coefficient tient compte de l’usure normale du bien et il varie selon les catégories de bien. Dans le cas d’un bien immobilier, il arrive que cette valeur s’aligne avec la valeur de reconstruction vétusté déduite (ou appréciation additionnée). C’est alors le prix que l’on aurait pu obtenir de la vente du bien sur le marché immobilier local avant le sinistre. L’estimation est effectuée par un notaire ou un expert professionnel à partir de plusieurs critères, en premier lieu le prix moyen du m² du marché où se situe le bien immobilier.

La valeur de reconstruction à l’identique est égale au coût de construction à l’identique. A moins d’une garantie supplémentaire “valeur à neuf” de votre assurance habitation, cette valeur est souvent diminuée d’un taux de vétusté. Ce taux est déterminé par l’expert missionné par l’assureur.

Dans un premier temps, l’indemnisation se fait souvent sur la base du coût de reconstruction au jour du sinistre, auquel est retranchée la vétusté retenue par l’expert. Et cela dans la limite de la valeur vénale si celle-ci est plus faible.

Si votre contrat prévoit une garantie “valeur à neuf”, et à condition que la reconstruction soit réalisée dans les deux années suivant le sinistre, l’assureur verse à ce titre une indemnité complémentaire (limitée à un pourcentage fixé dans votre contrat de la valeur vénale).

Exemple

Soit le cas d’une villa détruite par un incendie et dont la valeur de reconstruction à l’identique est estimée à 300 000 euros. Admettons que l’expert ait déterminé la vétusté à 20%. La valeur de reconstruction de ce bien, vétusté déduite, est donc de 300 000 x 80% soit 240 000 euros.

Si le contrat inclut la garantie “valeur à neuf”, le propriétaire percevra d’abord une indemnité de 240 000 euros, puis, s’il observe les conditions de la garantie “valeur à neuf”, les 20% qui correspondent à cette valeur lui seront versés, soit 60 000 euros.

Bien noter toutefois que l’indemnité “valeur à neuf”, pour être intégralement perçue, est plafonnée à 25 ou 33% de taux de vétusté. Dans ce cas, le tarif de l’assurance habitation sera réévaluée pour tenir compte de cet abondement.

Quel barème retenir ?

La gamme d’assurance multirisque habitation se décline en différents types d’indemnisations, selon la formule choisie. Les modalités et plafonds d’indemnisations varient selon les contrats souscrits. Les formules haut de gamme proposent bien sûr les indemnisations les plus avantageuses, souvent les valeurs de remplacement à neuf, sans application de la vétusté donc, en contrepartie d’une prime d’assurance plus élevée. Lors du choix de la formule il s’agit d’être vigilant et attentif à ce qui est concerné par l’indemnisation (équipement, garage, piscine, … ? ) de même que les garanties qui s’appliquent (toutes les garanties ou exclusion du bris, du vol,…). De même, la garantie “valeur à neuf” est parfois limitée dans le temps (5 ans, 10 ans, illimitée ?) et il faut vérifier cette limitation en fonction de l’âge du bien à assurer. Enfin, le montant des franchises est à vérifier, car celles-ci viennent en déduction de l’indemnisation calculée.

N’étant pas l’indemnisation la plus généreuse, il est possible d’exclure une indemnisation en valeur résiduelle. Les options et modalités de votre contrat peuvent fortement varier et il faut savoir que la valeur résiduelle n’est pas en effet une base d’indemnisation incontournable. Souvent, c’est la valeur de reconstruction à l’identique qui est appliquée lorsque le taux de vétusté ne dépasse pas un certain plafond. De plus, la vétusté n’a pas toujours de raison d’être, au contraire, le bien peut s’apprécier et prendre de la valeur, c’est notamment le cas des biens immobiliers dans un marché haussier.

Reste donc à adapter vos choix en fonction de votre bien, de vos besoins et de votre budget ! Vous faites face à un refus d’indemnisation en assurance ou à un litige assurance ? Lyanne peut vous aider.

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