Le viager : comment ça marche ?

Pour acheter un bien immobilier, il y a la vente classique ou la vente en viager. Alors quelle est la définition de la maison en viager ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce type de contrat ? Comment fixer le montant de la rente mensuelle ? Comment se déroule la signature du contrat ? On répond à toutes vos interrogations.

En résumé …
La vente en viager prévoit le transfert de propriété d’une maison ou d’un appartement en échange du versement d’une rente mensuelle au vendeur. Celui-ci peut alors quitter le logement ou continuer à l’occuper jusqu’à son décès. Pour le vendeur, ce type de transaction présente de multiples avantages. Pour l’acquéreur, le bénéfice du viager est à nuancer. Et pour cause, l’aléa est omniprésent. L’investissement peut alors être très rentable ou au contraire très onéreux.

C’est quoi le viager ?

Pour comprendre ce qu’est la maison en viager, il faut d’abord voir sa définition. Nous vous expliquerons ensuite les différents types de viager existants.

Maison en viager - Définition

Le viager est une transaction immobilière prévoyant le transfert de propriété. Mais à la différence d’une vente classique, l’acquéreur du bien immobilier ne verse pas l’intégralité du capital au comptant. En effet, il verse une rente viagère (ou arrérage) mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Et ce, jusqu’à la fin de vie du vendeur.
En plus de la rente, il est également courant de verser un bouquet. Il s’agit alors d’une somme définie en amont qui est versée lors de la signature de l’acte de vente. Généralement, le bouquet correspond à 30 % de la valeur du bien.

Cette transaction repose sur le principe de l’aléa. Et pour cause, au moment de la signature, aucune des parties ne connaît le montant final du viager, puisque cela dépend d’un événement aléatoire : la mort du vendeur (que l’on appelle le crédirentier).
Si cet aléa n’est pas présent, la vente est annulée. En effet, l’article 1975 du Code civil prévoit l’annulation du viager, lorsque la mort est prévisible. C’est le cas si le vendeur est déjà malade au moment de la vente et qu’il décède dans les 20 jours suivants la signature. Dans cette hypothèse, ce sont les héritiers qui demandent l’annulation de la vente.

Bon à savoir : le contrat viager peut être conclu sur plusieurs têtes. C’est souvent le cas lorsque deux époux vendent leur maison. Si l’un des conjoints décède, la rente doit continuer à être versée jusqu’au décès du survivant. Ici, la rente peut être réversible (c’est-à-dire qu’elle est versée en intégralité) ou réductible (elle est réduite proportionnellement à la part du vendeur décédé).

Les deux types de viager

Le crédirentier peut vendre son bien immobilier de deux manières :

Le viager occupé : dans ce cas, l’acquéreur ne peut occuper le bien au moment de l’achat. En effet, le vendeur continue à jouir d’un droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit.
Avec le droit d’usage, il continue à occuper le bien jusqu’à son décès (ou son départ en maison de retraite).
Si le vendeur conserve l’usufruit, il aura la possibilité de louer le bien et d’en percevoir les loyers.
C’est le type de viager le plus courant.

Le viager libre : dans ce cadre, l’acquéreur est libre d’occuper le bien dès la signature de l’acte de vente. Généralement, ces contrats concernent les biens qui ne constituent pas la résidence principale du crédirentier.

Quelles que soient les modalités de vente, la maison en viager présente plusieurs avantages et inconvénients, à la fois pour le vendeur, mais aussi pour l’acheteur.

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Quels sont les avantages et inconvénients de la maison en viager ?

Si le viager est bénéfique pour l’acheteur et le vendeur, il présente davantage de risques pour le débirentier.

Les avantages

Pour le vendeur

Pour le crédirentier, la vente d’une maison en viager est particulièrement avantageuse :
– Profiter d’un complément de retraite jusqu’au décès, tout en bénéficiant d’un toit dans le cadre du viager occupé.
– Monétiser son patrimoine immobilier dormant à travers le bouquet.
– Bénéficier d’un régime fiscal avantageux : la rente est soumise à l’impôt sur le revenu. Cependant, le vendeur bénéficie d’un abattement de 30 à 70 % en fonction de son âge au moment de la vente. De son côté, le bouquet est exonéré d’impôt.
– Ne pas payer la taxe foncière ; le crédirentier en est exonéré.
– Se décharger des contraintes de copropriété. En effet, le vendeur n’a pas à participer aux travaux de copropriété, et ce même s’il occupe toujours le bien.

Pour l’acheteur

Pour l’acquéreur de la maison en viager, cet investissement présente aussi plusieurs avantages : – un échelonnement du paiement ; – une absence de taux d’intérêt (l’acquéreur ne verse pas de mensualité à une banque, mais à un particulier).

Les inconvénients

Ici, les inconvénients concernent tout particulièrement l’acheteur.
L’aléa : il n’est pas possible de savoir si le viager sera une bonne affaire. Par exemple, dans le cas de l’affaire de Madame Calmant, la crédirentière est décédée après son acquéreur. Celui-ci a dû payer 2500 € par mois pour un bien dont il n’a jamais pu profiter. Cela dit, cet exemple est une exception. L’achat d’une maison en viager peut également être un investissement très rentable. Mais il est impossible de le savoir.

L’absence de jouissance immédiate : dans le cas de la vente en viager occupé, l’acheteur ne pourra jouir de son bien après la signature de l’acte de vente. Il faudra alors attendre la mort du crédirentier pour vivre dans la maison ou pour la mettre en location.

Maintenant que nous avons vu la définition de la maison en viager, ses avantages et ses inconvénients pour chaque partie, il convient de s’intéresser à sa mise en pratique.

Comment déterminer le montant de la rente en viager ?

Vous l’aurez compris, le montant total de la transaction immobilière est incertain au moment de la signature de l’acte de vente. Toutefois, le crédirentier doit définir les mensualités. Pour cela, plusieurs éléments sont pris en compte :
– la valeur du bien immobilier ;
– l’âge du vendeur ;
– la présence ou non du bouquet ;
– les loyers perçus si le bien était mis en location ;
– le type de viager (libre ou occupé).

En plus de tous ces éléments, une décote foncière est prévue, puisque l’acquéreur ne peut pas jouir pleinement de son bien pendant la période du viager.

Sachez également que la rente viagère est indexée sur l’indice INSEE de l’inflation. Autrement dit, elle est revalorisée chaque année.

Dès lors que le montant de la rente est fixé (et approuvé par l’acquéreur), il ne reste plus qu’à signer le contrat.

Comment conclure un contrat viager ?

Le contrat viager est particulièrement protecteur envers le vendeur.
Ainsi, l’acte authentique de vente et l’avant-contrat doivent être signés chez le notaire. En outre, le contrat comprend les clauses suivantes :

Le privilège du vendeur : en cas d’inscription hypothécaire, le vendeur bénéficie d’une créance propriétaire.

Une clause résolutoire : en cas de non-paiement de plusieurs rentes, la vente est annulée et le crédirentier récupère la propriété de son bien.

Une clause pénale : le vendeur se réserve le droit de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.

Une clause d’indexation : il s’agit ici de définir le taux d’indexation (ça peut être celui de l’INSEE ou un autre taux choisi par les parties).

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