Lorsque le délai est dépassé entre la promesse, le compromis et l'acte de vente, des actions en justice peuvent être engagées par les parties lésées. Un compromis de vente est un avant-contrat qui se produit généralement lors d'une vente immobilière et représente le premier lien entre l'acheteur et le vendeur. Une fois le compromis de vente signé, les deux parties sont engagées l'une envers l'autre selon les conditions convenues. Dans le cas où le délai fixé est dépassé, quels sont les recours possibles et les alternatives envisageables ? Lyanne vous dit tout.
En Résumé
Le compromis de vente est un document signé entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Il engage le vendeur à céder son bien et l’acheteur à l’acquérir. Il doit être précis. Sa signature déclenche plusieurs délais. Ils sont prévus au sein du compromis de vente. En cas de non respect du délai de rétractation, le vendeur peut encaisser le dépôt de garantie. Un non-respect du délai de réitération ou des conditions suspensives du compromis de vente peut entraîner la caducité du contrat.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente, aussi connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente, est un document contractuel conclu entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier avant la conclusion définitive de la vente. Cet accord implique des engagements réciproques : le vendeur s'engage à céder le bien et l'acheteur à l'acquérir. Pour être valide, le compromis de vente doit préciser clairement la chose et le prix et les deux parties doivent y consentir expressément. Le versement d'un acompte n'est pas obligatoire.
Un compromis de vente est habituellement accompagné de certaines conditions. Ces conditions servent à suspendre le contrat jusqu'à ce qu'un événement précis se produise ou qu'une condition particulière soit satisfaite. Dans le cadre d'une vente immobilière, les conditions suspensives sont utilisées pour retarder le transfert de propriété du bien à l'acheteur jusqu'à ce qu'il obtienne un prêt bancaire ou un permis de construire.
Il est courant que l'acheteur remette une certaine somme au vendeur pour prouver sa bonne foi. D'habitude, la somme varie entre 5 et 10 % du prix de vente, bien que ce soit une décision entièrement à la discrétion du vendeur. On appelle cette somme le dépôt de garantie ou l'acompte. Elle est mentionnée dans le compromis de vente.
Quels sont les délais prévus dans un compromis de vente ?
Lorsqu'un compromis de vente est signé, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de dix jours. S'il choisit d'exercer ce droit, celui-ci sera acquis sans avoir à fournir de justifications légitimes au vendeur. Toutefois, le vendeur ne dispose pas de ce même droit de rétractation.
A noter que la signature d'un compromis de vente peut se faire à n'importe quel moment. Dans les faits, cette pratique peut être délicate, notamment lorsque des divorces sont en cours.
Au terme du délai fixé dans le compromis de vente, l’accord entre l’acheteur et le vendeur devient définitif. Pour matérialiser cet accord, les parties signent un acte authentique devant un notaire. Cet acte de vente réitéré permet de renouveler le consentement des deux parties à la vente du bien immobilier et, à la fin de ce processus, le transfert de propriété est effectif au profit de l’acheteur.
Un délai, généralement de 3 mois, existe entre la signature du compromis de vente et la conclusion de l'acte définitif de vente. Ce délai laisse le temps à l'acheteur de réaliser toutes les démarches nécessaires pour satisfaire les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente. Ce délai de 3 mois est également appliqué entre le compromis de vente et l'acte de vente du fonds de commerce.
Quelles sont les conséquences d’un délai de rétractation dépassé ?
Si l'acheteur décide de se rétracter après la fin du délai de rétractation, le vendeur peut encaisser le dépôt de garantie comme une indemnité.
Quelles conséquences en cas de délai de réitération de l’acte de vente non respecté ?
L’acte de réitération désigne le renouvellement du consentement du vendeur et de l’acheteur à la vente du bien immobilier. Il faut savoir si les parties ont exigé la réitération de l’acte comme condition de validité de la promesse synallagmatique de vente. Dans ce cas, une date limite doit être établie pour la réitération de l’acte de vente. Si cette date limite n’est pas respectée, la promesse synallagmatique de vente devient, alors, caduque et les deux parties sont libérées de leurs obligations réciproques. En revanche, si l’une des parties est fautive, elle sera tenue de verser des dommages et intérêts à l’autre partie pour réparer le préjudice subi.
Si, au contraire, aucun délai n'est prévu dans le compromis de vente, l’acte de vente reste valable, même si le terme fixé verbalement par les parties est dépassé. Pour respecter le délai convenu, il est conseillé d’envoyer une convocation par lettre recommandée ou par huissier de justice à la partie défaillante. Dans cette convocation, il est essentiel de souligner les conséquences d'un éventuel dépassement du délai, à savoir la caducité de la promesse et des sanctions civiles.
Le dépassement de délai des conditions suspensives du compromis de vente
Si les conditions suspensives établies dans le compromis de vente n’ont pas été remplies, ce dernier est généralement considéré comme caduque. Ces conditions sont généralement imposées à l’acheteur et consistent en l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Ainsi, l'acheteur doit informer le vendeur, pendant la durée de la période de rétractation, s'il a obtenu le prêt bancaire ou le permis de construire ou non. S'il ne le fait pas à temps, l'acquéreur peut être tenu de verser une indemnité au vendeur selon les termes de l'article 1178 du Code Civil.
