Le but d’un syndic est d’assurer la gestion administrative d’une copropriété et de veiller à ce qu’elle soit bien entretenue. Si un sinistre intervient dans les parties communes d’un immeuble, c’est la responsabilité du syndic qui est engagée. Comme pour un particulier, il existe un certain nombre d’obligations du syndic en cas de sinistre. De la déclaration de sinistre à son indemnisation, le syndic joue un rôle dans chaque étape du processus suivant l’incident. Quelles sont les obligations du syndic en cas de sinistre ? Comment fonctionne l’assurance copropriété ? Lyanne vous guide.
En résumé …
En cas de sinistre, le syndic est contraint par plusieurs obligations contractuelles. En effet, le syndic doit déclarer le sinistre, assurer sa gestion et son indemnisation. Le syndic doit agir en tant qu’intermédiaire entre l’assurance de la copropriété et les copropriétaires. Si besoin, il doit mettre en place des mesures conservatoires pour éviter la propagation du sinistre.
Quelles sont les obligations du syndic en cas de sinistre ?
Le principe de la gestion de sinistres en copropriété est le suivant : il faut distinguer les sinistres survenant des parties communes de ceux ayant pour origine un logement individuel. Lorsqu’un sinistre survient dans les parties communes de l’immeuble, c’est au syndic d’intervenir et c’est ce dernier qui engage sa responsabilité. En revanche, lorsqu’un sinistre provient d’un logement particulier et cause des dommages aux parties communes de l’immeuble, le syndic doit également déclarer le sinistre mais ce n’est pas sa responsabilité qui est engagée.
On peut diviser les obligations du syndic en cas de sinistre en trois parties : sa déclaration, sa gestion et son indemnisation.
La déclaration du sinistre
La première des obligations du syndic en cas de sinistre est sa déclaration. Elle doit le déclarer à l’assurance copropriété. C’est une déclaration qui peut se faire par courrier recommandé avec accusé de réception, par mail ou en ligne selon les assureurs.
Attention ! Il est important de prendre en compte le délai de déclaration d’un sinistre. Ce délai est de 5 jours à compter de la constatation du sinistre. Il est possible que ce délai soit plus long mais il faut se plonger dans votre contrat d’assurance copropriété pour le savoir.
Si ce sinistre provoque des dommages dans les parties privatives, il incombe au syndic de remplir un constat amiable avec chaque personne sinistrée. L’inverse vaut également, si un dégât des eaux, ayant pour origine une partie privative, provoque des dommages dans les parties communes, le responsable doit effectuer un constat avec le syndic.
Attention ! Le fait qu’il appartienne à l’assurance de la copropriété d’indemniser le sinistre ne signifie pas qu’un habitant impacté ne doit pas effectuer de déclaration auprès de son assureur.
La gestion du sinistre
La seconde des obligations du syndic en cas de sinistre est sa gestion. Il appartient au syndic de faire tout ce qui est en son pouvoir pour endiguer l’aggravation du sinistre. Dans le cas d’un dégât des eaux par exemple, le syndic doit mettre en place des mesures conservatoires en attendant la réparation de la fuite d’eau.
Le syndic doit également s’occuper de la gestion du sinistre avec l’assureur. Il doit transmettre tous les justificatifs et documents nécessaires à la gestion du sinistre. Il s’occupe des attestations, devis chiffrés et des éventuels témoignages nécessaires à l’établissement des responsabilités de chacun et à l’évaluation des dommages.
Le syndic doit aussi accompagner l’expert envoyé par l’assureur. Il doit être l’intermédiaire entre l’assureur et les copropriétaires.
L’indemnisation du sinistre
La troisième des obligations du syndic en cas de sinistre est la prise en charge de son indemnisation. En effet, comme il effectue la déclaration du sinistre, c’est le syndic qui obtient le versement de l’indemnité par l’assurance. Cet argent doit servir à la réalisation des travaux de remise en état et au paiement des différents prestataires.
L’assurance copropriété pour les parties communes
Quelles sont les garanties couvertes ?
Il faut distinguer les garanties de base des garanties optionnelles qui permettent d’obtenir une indemnisation en cas de dommages causés à l’immeuble et ses parties communes.
La garantie minimale
L’assurance copropriété doit a minima couvrir la responsabilité civile. C’est-à-dire l’indemnisation des victimes d’un sinistre causé par les parties communes. Par exemple, des tuiles de la toiture qui tombent sur un passant. Dans ce cas, les dommages corporels seront indemnisés par l’assurance.
À noter que la tierce victime peut parfaitement être l’un des copropriétaires de l’immeuble. Par exemple, en cas d’incendie causé par les panneaux électriques présents dans les parties communes, les principales victimes sont ceux qui vivent dans l’édifice. Et donc, les copropriétaires et les locataires. L’assurance devra alors prendre en charge les dommages matériels et corporels.
Cependant, il faut savoir que tous les contrats d’assurance copropriété n’incluent pas les copropriétaires comme étant des tiers. Il convient donc de s’en assurer en amont.
Dans le même esprit, si les employés de la copropriété causent des dommages aux tiers, ces derniers sont également couverts par la garantie responsabilité civile. C’est le cas, par exemple, si l’employé de ménage fait tomber du matériel d’entretien sur le pied d’un occupant.
Les garanties optionnelles
La garantie responsabilité civile indemnise uniquement les tiers. Pour une meilleure protection, il est donc préférable de souscrire un contrat d’assurance multirisque copropriété :
Ici, on retrouve plusieurs garanties complémentaires :
– La garantie incendie ou explosion ;
– La garantie catastrophes naturelles ;
– La garantie attentats et actes de terrorisme ;
– La garantie dégâts des eaux ;
– La garantie tempête, grêle et neige ;
– La garantie bris de glace ;
– La protection juridique (notamment si le syndic n’est pas un expert).
Si certaines de ces garanties sont vivement recommandées pour tous les édifices en copropriété (comme pour le dégât des eaux), il s’agit surtout de sélectionner les options en fonction de ses besoins. Par exemple, si votre immeuble se situe en pleine campagne, il ne sera pas nécessairement utile d’ajouter la garantie attentats ou actes de terrorisme.
Qui paye ?
Contrairement à l’assurance habitation, l’assurance copropriété est collective. C’est-à-dire qu’elle doit assurer l’ensemble des copropriétaires. C’est justement pour cette raison que la question du paiement se pose.
Ici, l’assurance de copropriété est une charge de copropriété payée par l’ensemble des copropriétaires de manière équitable.
Cela dit, il est possible de prévoir d’autres modalités de partage lors de l’assemblée générale.
Par exemple, si l’immeuble de copropriété accueille des logements à usage d’habitation, mais également des locaux commerciaux (comme un restaurant), le risque de sinistres est bien plus élevé au niveau du restaurant que pour les logements. Dans ce cadre, il pourra être prévu une quote part plus élevée pour le restaurateur.
Pour information, le montant de la prime d’assurance varie selon plusieurs critères :
– la surface habitable et non habitable (les parkings ou les caves) ;
– le quartier (notamment les zones sensibles) ;
– l’historique de la sinistralité.
Bon à savoir : c’est le syndic qui souscrit l’assurance copropriété au nom de l’immeuble. Mais avant cela, le conseil syndical doit valider le choix de la compagnie d’assurance sélectionnée. L’assurance copropriété ne couvre que les parties collectives. Pour les parties privatives, c’est un autre contrat qui devra être conclu. En cas de litige avec votre syndic, il y a des démarches à effectuer.
