Comment vendre un appartement loué ?

Vous êtes propriétaire-bailleur d’un logement actuellement occupé et vous vous demandez si vous pouvez le vendre ? La réponse est oui. Il est tout à fait possible de vendre son logement même s’il est loué. Cependant, il y a certaines conditions que vous êtes tenus de respecter. Il convient de se renseigner en profondeur sur le sujet afin de ne pas commettre d’erreur. Comment vendre un appartement loué ? Quelles sont vos obligations vis-à-vis de votre locataire ? Lyanne vous guide.

En résumé …
Il y a deux façons de vendre un appartement loué. Il est possible de vendre son bien libre ou de vendre son bien occupé. Si le propriétaire-bailleur vend son bien libre, il doit attendre que le locataire soit parti. Il doit donc lui donner congé avant de mettre le bien en vente. Dans le cas d’un logement non meublé, le locataire dispose d’un droit de préemption sur le bien. S’il décide de vendre le bien occupé, cela n’a pas de conséquences sur le locataire si ce n'est le changement de propriétaire. Le propriétaire-bailleur doit remettre le diagnostic du bien et l’acte de cautionnement à l’acquéreur du bien. L’acquéreur doit également régler le dépôt de garantie, en général, cela est compris dans le prix d’acquisition du logement.

Les différentes options pour vendre un appartement loué

Un propriétaire-bailleur souhaitant vendre un appartement loué a différentes façons pour procéder à la vente de son bien immobilier :

– Il peut vendre son bien libre. Cela signifie qu’il attend que le locataire soit parti afin de vendre le bien. Ainsi, il doit donner congé à son locataire avant de mettre le bien en vente. Le locataire dispose d’un droit de préemption. Le droit de préemption est une priorité sur l’achat du logement si jamais ce dernier est non meublé. Pour donner congé à son locataire, le propriétaire-bailleur est tenu de respecter un délai de préavis. Ce délai est de 3 mois pour un logement loué meublé et de 6 mois dans le cas d’un logement loué non meublé. Si le droit de préemption s’applique, il doit informer le locataire des conditions de vente. 

Attention ! Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption à compter du jour où il est informé des conditions de vente du logement. S’il accepte, la vente devra être réalisée dans les quatre prochains mois. S’il refuse, le propriétaire propose la vente du logement à un tiers. 

– Le propriétaire-bailleur peut aussi vendre son appartement occupé sans donner congé au locataire. Ainsi, lors de la vente du logement, le vendeur transmet simplement le bail de location à l’acquéreur et le bail se poursuit normalement. Ce type d’achat intéresse particulièrement les investisseurs locatifs. Cela est dû au fait qu’ils n’auront pas besoin de trouver un locataire pour leur bien. Cette vente n’aura aucun impact sur le locataire du logement si ce n’est qu’il change de propriétaire-bailleur. Le contrat de location ne saurait être affecté par ce changement. Un nouveau propriétaire ne peut pas changer le loyer par exemple. 

Quelles sont les obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire pour vendre un appartement loué ?

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre un appartement sans donner congé à son locataire, le propriétaire-bailleur n’a pas d’obligation d’information spécifique. Ce qu’il est tenu de faire cependant c’est de tenir son locataire informé des visites à venir. Lors de la signature du contrat de location, le locataire s’est engagé à laisser le propriétaire opérer des visites de l’appartement en cas de besoin. Lorsque la vente est effective, il est recommandé d’en informer le locataire et de lui transmettre les coordonnées de son nouveau propriétaire-bailleur. 

Quels documents devez-vous remettre à l’acquéreur lorsque vous venez de vendre un appartement loué ?

Lorsque vous effectuez la vente de votre appartement, vous devez transmettre plusieurs documents et informations. Le vendeur doit remettre le bail de location à l’acquéreur qui devient automatiquement le nouveau bailleur du locataire. Le notaire doit spécifier au locataire le nom du nouveau propriétaire du logement occupé dans l’acte de vente. 

 

Le propriétaire-bailleur doit transmettre les diagnostics du bien et l’acte de cautionnement à l’acquéreur. Le dépôt de garantie du locataire ne doit pas nécessairement être transmis du vendeur à l’acquéreur. En effet, c’est l’acquéreur qui devra rembourser le montant du dépôt de garantie à la fin du bail. Le vendeur et l’acquéreur peuvent négocier cela à l’amiable. En général, le montant du dépôt de garantie dans le prix de vente de l’appartement. 

L’assurance pour un locataire est-elle obligatoire ?

La loi impose aux locataires d’être assurés. Pour les locataires de logements vides, il est nécessaire de souscrire à minima une assurance en responsabilité civile. Cela signifie que les locataires sont couverts pour les dommages qu’ils pourraient causer au logement ou à des tiers.

 

Lors de la signature du bail ou de sa reconduction, il est impératif de fournir au bailleur une attestation prouvant que vous êtes assuré. Si vous ne respectez pas cela, le propriétaire peut résilier le bail dans les dispositions prévues par la loi. Il est en droit d’entamer une procédure d’expulsion. Du moment où cette procédure vous est notifiée, le locataire dispose d’un mois pour fournir à son propriétaire une preuve d’assurance habitation.

 

Depuis la loi ALUR (2014), une alternative existe à la procédure d’expulsion en cas de défaut d’assurance d’un locataire. Le bailleur peut souscrire une assurance multirisque habitation pour le compte du locataire. Le propriétaire peut exiger du locataire le remboursement de la prime d’assurance par douzième à chaque paiement du loyer.

 

Attention ! Le bailleur doit envoyer une mise en demeure informant le locataire de sa volonté de souscrire à cette assurance. Il ne peut pas tenter de résilier le bail en parallèle. Ce sont deux procédures qui ne peuvent être conduites ensemble.

 

La loi ALUR a prévu une pénalité sous forme de majoration de la prime d’assurance récupérable auprès du locataire. Elle a été fixée à 10 % par le décret ALUR du 30 mars 2016. Cela signifie que dans le cas où le bailleur souscrit une assurance multirisque habitation pour son locataire, il récupère le montant de l’assurance et peut assortir ce montant d’une majoration maximale de 10 %. 

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Les exceptions de l’assurance locataire obligatoire

Il existe deux exceptions à l’obligation légale de souscrire une assurance habitation locataire :

– La location saisonnière
– Le logement de fonction

Attention ! Si l’assurance obligatoire pour locataire connaît des exceptions, il est fortement recommandé de s’assurer même dans ces hypothèses. Votre responsabilité sera engagée en cas de sinistre et vous devrez dédommager votre bailleur et/ou les tiers éventuels.

Les limites de la responsabilité civile de l’assurance locataire obligatoire

Si vous souscrivez une garantie responsabilité civile, elle ne vous protège pas personnellement et ne couvre pas vos biens en cas de sinistre. Cette garantie entraîne plusieurs limites :

– Les dommages intentionnels
– Les activités professionnelles
– Les dommages causés à soi-même et à ses proches
– Les dommages causés par votre animal domestique
– Les objets qui vous sont confiés

La couverture que propose cette responsabilité est donc limitée. Pour une protection plus étendue, il est recommandé d’ajouter des garanties de protection contre les incendies, les dégâts des eaux et les catastrophes naturelles. De plus, la souscription à une garantie des accidents de la vie (GAV) vous protège contre d’éventuels accidents entraînant une invalidité ainsi qu’une assistance juridique.

Il est donc important de faire le tri parmi les offres des différents assureurs pour choisir celle qui convient le mieux à vos besoins. Les protections et les prix varient fortement en fonction de votre choix.

Assurance locataire obligatoire : le cas spécifique de la colocation

Le cas de la colocation est particulier. Il est parfois complexe de souscrire une assurance habitation dans le cadre d’une colocation. Les colocataires peuvent être nombreux ou ne pas avoir la même durée de bail. Faut-il alors souscrire à plusieurs contrats ? La loi ALUR est venue apporter quelques précisions.

Jusque-là réservée à la situation du locataire en défaut d’assurance, la souscription par le bailleur à une assurance habitation pour le locataire s’étend aux colocations. Elle peut même constituer une clause du bail de colocation.

Ce n’est pas une mesure venant sanctionner un manquement du locataire, mais une clause standard convenue entre les parties. Elle permet au bailleur de s’assurer que les locataires sont couverts et aux colocataires de ne pas avoir à gérer un contrat complexe. La procédure doit être suivie scrupuleusement :

– Une copie du contrat d’assurance doit être remise aux colocataires à la souscription du contrat et à son renouvellement.
– Les colocataires peuvent mettre fin à tout moment à cette assurance en remettant au bailleur une attestation d’assurance à jour. Les frais résiduels sont récupérables auprès des colocataires.
– Il en va de même en cas de départ prématuré des colocataires avant l’échéance du contrat d’assurance souscrit par le bailleur.

Que ce soit en colocation ou non, le bailleur à tout intérêt à souscrire une assurance PNO avec des garanties « recours des locataires » et « recours des voisins et des tiers ». Cela permet une protection contre d’éventuels préjudices liés à un défaut d’entretien ou un vice de construction du logement. 

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