Faut-il privilégier une location meublée ou non meublée ?

Choisir entre une location meublée ou non meublée est souvent un dilemme pour les bailleurs. Lorsque vous mettez un bien en location, il est important de se renseigner sur la rentabilité de votre logement. Il est globalement considéré qu’une location meublée sera plus rentable qu’une location vide. En effet, les loyers sont plus importants et la fiscalité est avantageuse. Cependant, une location meublée comporte également des problématiques qui pourraient faire pencher la balance. Faut-il privilégier une location meublée ou non meublée ? Quels sont les avantages à choisir une location meublée ? Lyanne vous dit tout.

En résumé …
Choisir entre une location meublée ou non meublée peut s’avérer complexe. Le plus souvent, la location meublée est privilégiée car elle offre un meilleur rendement et une fiscalité avantageuse. La location non meublée ne comporte guère plus que l’avantage d’être moins chronophage. Vous n’êtes pas obligé d’assurer votre logement loué en tant que propriétaire non occupant sauf s’il est situé dans une copropriété. Elle est toujours recommandée en complément de l’assurance de votre locataire.

Location meublée ou non meublée : les loyers

Pour deux logements aux caractéristiques équivalentes, un logement meublé coûtera nécessairement plus cher qu’un logement non meublé. La fourniture de meubles est un service qui se répercute sur les mensualités que vous percevrez. En fonction des caractéristiques de votre logement, il est considéré qu’un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même logement non meublé. 

Cela a pour conséquence d’améliorer la rentabilité locative brute de votre location meublée. En effet, vous aurez amorti plus rapidement le prix d’achat du logement en soumettant sa location à un loyer élevé. Généralement, le prix de l’équipement est rapidement remboursé par la différence de loyer que vous pourrez pratiquer.

La fiscalité d’une location meublée ou non meublée

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. En effet, il faut déclarer vos recettes locatives perçues dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers comme pour les locations non meublées.

Selon le montant des loyers, les règles de déclaration et d’imposition seront différentes. Il arrive même que vous soyez totalement exonéré d’impôts. Il existe deux options de fiscalité :

– Vous pouvez être imposé sur la moitié de votre recette
– Vous pouvez diminuer cette imposition en appliquant un système de déduction des charges et d’amortissements.

Le système de fiscalité d’une location meublée est réputé comme plus avantageux que celui d’une location non meublée. Cela peut varier en fonction de votre logement et des recettes que vous percevez mais une location meublée bénéficie globalement d’une fiscalité avantageuse.

Les avantages d’une location non meublée

Une location non meublée comporte également plusieurs avantages. 

Tout d’abord, elle vous prendra moins de temps. En effet, les locataires restent souvent plus longtemps et il y a moins de problématiques qui peuvent vous incomber. Même s’il est vrai que les loyers sont moindres, les charges sont également nettement moins élevées. Il faut donc évaluer l’impact que ces avantages représentent pour déterminer quelle option est plus rentable. 

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L’assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?

L’assurance PNO n’est obligatoire que si votre logement, situé dans une copropriété, est vacant. Elle est, cependant, dans tous les cas, recommandée car elle est complémentaire à celle de l’assurance habitation du locataire et du syndicat de copropriété de l’immeuble. 

Elle peut, en effet, couvrir les dommages causés :

– au bien immobilier

– aux biens mobiliers laissés à la disposition du locataire

– aux tiers dans le cas où le sinistre (incendie, dégât des eaux ou explosion) provient de votre logement et se répercute à celui de vos voisins 

Le saviez-vous ? Les cotisations de votre contrat d’assurance PNO sont déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre du régime d’imposition réel (obligatoire si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€ par an, et par choix si vos revenus sont inférieurs).

Que couvre l'assurance propriétaire non occupant ?

L’assurance propriétaire non occupant dispose généralement des garanties suivantes :

– Une garantie des risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion…). L’assurance multirisques habitation de votre locataire comprend obligatoirement ce type de garanties mais celles de votre assurance PNO seront utiles en cas de vacance du logement 

– Une garantie des biens mobiliers qui couvrira les meubles que vous mettez à disposition du locataire

– Une garantie « recours des locataires » et/ou « trouble de jouissance » en cas de défaut d’entretien ou de vice de construction

 – Une garantie « recours des voisins et des tiers » nécessaire si le sinistre provient de votre logement et se répercute à celui de vos voisins. 

– Une garantie contre le vol des meubles que vous mettez à disposition de votre locataire

– Une garantie événements ou tempête qui vous indemnise en cas de dégâts causés par l’environnement (catastrophe naturelle, neige…)

La garantie loyers impayés

Si vous êtes propriétaire non occupant d’un logement, vous pouvez enrichir votre contrat d’assurance habitation d’une garantie loyers impayés. Elle permet d’être dédommagé en cas de défaut de paiement du locataire ou de détériorations immobilières. A noter que les assureurs exigent souvent que les locataires soient en CDI et aient un revenu équivalent au minimum à trois fois le montant du loyer pour pouvoir souscrire à une garantie loyers impayés.

Vous pouvez également enrichir votre assurance habitation propriétaire non-occupant avec d’autres garanties complémentaires :

– La garantie protection et détérioration des lieux si vous craignez des dégradations commises par votre locataire

– La garantie départ prématuré du locataire 

– La garantie perte de revenus pour les délais trop longs entre deux locations en cas de vacances locatives trop longues

Comment bien choisir son assurance propriétaire non occupant ?

Avant de souscrire à une assurance propriétaire non occupant, certains points doivent être étudiés : 

– Le montant de la franchise : il s’agit du montant qui reste à votre charge en cas de sinistre. Plus la franchise est faible, plus les cotisations mensuelles risquent d’être onéreuses 

– Le tarif de l’assurance PNO : tout comme l’assurance multirisques habitation, la prime d’assurance dépend de sa surface, de la zone géographique du bien, des garanties…

– Les plafonds d’indemnisation : il s’agit du montant maximum d’indemnisation possible

– La durée des garanties : vérifiez bien si votre bien reste couvert en cas de vacance du logement. Certains contrats prévoient une suspension de la garantie vol au bout de 3 / 6 mois de non-location

– La garantie vacance locative : certains contrats prévoient une indemnisation en cas d’absence de locataire. La durée de vacances et les conditions d’indemnisation peuvent varier

– La garantie perte de loyer/location : prise en charge des loyers non-perçus suite à un sinistre. La durée d’indemnisation est variable (de 6 mois à 2 ans le plus souvent).

– La garantie protection juridique 

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